Immobilien · 13 Min Lesezeit

EH40 QNG Neubau Berlin als Kapitalanlage: Steuervorteile, Förderung und worauf es ankommt

Eine EH40 QNG Neubau-Wohnung in Berlin als Kapitalanlage verbindet zwei Dinge, die selten zusammenkommen: einen Sachwert, den Sie über Jahrzehnte für sich und Ihre Familie aufbauen, und Steuerregeln, die genau diesen Vermögensaufbau in den ersten Jahren spürbar unterstützen. Der Gesetzgeber fördert energieeffizienten, nachhaltigen Mietwohnungsneubau derzeit gezielt – über Abschreibungen und über zinsgünstige Förderkredite.

In diesem Leitfaden erfahren Sie, was hinter den Begriffen Effizienzhaus 40 und QNG steckt, wie degressive AfA und Sonder-AfA zusammenwirken, welche Rolle der KfW-Kredit 298 spielt und warum neu gebaute Wohnungen in Berlin nicht der Mietpreisbremse unterliegen. Ebenso wichtig: Wir zeigen Ihnen die Fristen, Voraussetzungen und Risiken, die Sie vor einer Entscheidung kennen sollten.

Warum ein Neubau in Berlin als Kapitalanlage interessant sein kann

Berlin ist für viele unserer Mandantinnen und Mandanten nicht nur Arbeitsort, sondern Lebensmittelpunkt – ob als Angestellte mit gutem Einkommen, als Selbstständige oder als Expats, die sich hier eine Zukunft aufbauen. Eine vermietete Wohnung in der Stadt, die man kennt, fühlt sich greifbarer an als ein abstraktes Depot. Sie können sie besichtigen, Sie verstehen die Lage, und Sie wissen, wie sich das Viertel entwickelt.

Ein Neubau bringt dabei eigene Stärken mit: moderne Technik, ein zeitgemäßer Energiestandard und in den ersten Jahren in der Regel überschaubarer Instandhaltungsbedarf. Hinzu kommen steuerliche Regeln, die ausschließlich für neue Mietwohnungen gelten. Wer heute eine QNG Neubau Wohnung in Berlin kaufen möchte, sollte diese Regeln deshalb genau kennen – denn sie entscheiden mit darüber, wie sich die Investition in den ersten Jahren auf Ihre Liquidität auswirkt.

Wichtig ist uns aber auch die andere Seite: Eine Immobilie ist eine langfristige, wenig flexible Anlage. Sie bindet Kapital, verlangt eine solide Finanzierung und lohnt sich nur, wenn Lage, Objekt und Preis überzeugen. Steuervorteile sind ein Baustein der Entscheidung – nie ihr einziger Grund.

Was bedeuten EH40 und QNG?

Effizienzhaus 40: der Energiestandard

Ein Effizienzhaus 40 (kurz EH40) ist ein Gebäude, das einen sehr niedrigen Energiebedarf hat. Die Zahl beschreibt das Niveau im Vergleich zu einem gesetzlich definierten Referenzgebäude: Je niedriger die Zahl, desto effizienter das Haus. Für Sie als Kapitalanleger bedeutet ein hoher Energiestandard in der Regel geringere Nebenkosten für Ihre Mieter und ein Objekt, das auch künftigen Anforderungen an den Klimaschutz besser gewachsen ist.

QNG: das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude

Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) geht über die reine Energieeffizienz hinaus. Es betrachtet unter anderem die Treibhausgasemissionen über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes. Für die Sonder-AfA nach § 7b EStG verlangt das Gesetz im aktuellen Zeitfenster genau diese Kombination: ein „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse, nachgewiesen durch das QNG.

Ein EH40-Standard allein reicht für die Sonder-AfA also nicht aus. Lassen Sie sich deshalb früh bestätigen, dass der Bauträger die QNG-Zertifizierung anstrebt und wie der Nachweis erbracht wird. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag QNG-Siegel einfach erklärt für Kapitalanleger.

Neubau Steuervorteile 2026: degressive AfA und Sonder-AfA im Überblick

Wer eine vermietete Immobilie besitzt, kann den Wertverzehr des Gebäudes über die Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen. Bei Neubauten, die die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen, stehen derzeit gleich zwei Instrumente zur Verfügung, die sich ausdrücklich kombinieren lassen. Grundlagen zur Abschreibung finden Sie auch in unserem Artikel Abschreibung bei Neubau-Immobilien.

Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG

Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG beträgt 5 % pro Jahr vom jeweiligen Restwert des Gebäudes. Weil der Restwert jedes Jahr sinkt, sind die Beträge zu Beginn am höchsten und werden danach schrittweise kleiner. Ein Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich – das gibt Ihnen später Gestaltungsspielraum.

Voraussetzung ist ein Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029. Als Baubeginn gilt die Baubeginnsanzeige nach Landesrecht. Beim Kauf vom Bauträger muss der rechtswirksame Kaufvertrag in diesem Zeitraum geschlossen werden, und die Anschaffung muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen. Zum Vergleich: Die reguläre lineare AfA für Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, beträgt 3 % pro Jahr.

Sonder-AfA nach § 7b EStG

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG erlaubt zusätzlich bis zu 5 % pro Jahr der Bemessungsgrundlage – im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei folgenden Jahren. Über vier Jahre können so insgesamt bis zu 20 % der Bemessungsgrundlage abgeschrieben werden.

Entscheidend für die Kombination: Das Gesetz gewährt die Sonder-AfA ausdrücklich „neben“ der regulären Abschreibung nach § 7 Abs. 4 oder Abs. 5a EStG. Degressive AfA und Sonder-AfA dürfen also gemeinsam genutzt werden. Details zur Umsetzung erläutert das BMF-Anwendungsschreiben vom 21.05.2025.

Rechenbeispiel: degressive AfA und Sonder-AfA kombiniert

Wie sich beide Instrumente zusammen auswirken können, zeigt ein fiktives, vereinfachtes Beispiel: eine Neubauwohnung in Berlin mit 65 m² Wohnfläche und einem Kaufpreis von 360.000 €. Davon entfallen angenommen 20 % (72.000 €) auf den Grundstücksanteil, der nicht abgeschrieben werden kann. Auf den Gebäudeanteil von 288.000 € kommen 8 % anteilige Erwerbsnebenkosten – die Grunderwerbsteuer in Berlin von 6 % sowie Notar und Grundbuch mit rund 2 %.

Daraus ergeben sich Gebäude-Anschaffungskosten von 311.040 €, also rund 4.785 € je m² – und damit unterhalb der Baukostenobergrenze von 5.200 € je m². Für die Sonder-AfA zählt jedoch höchstens 4.000 € je m²: 65 m² × 4.000 € ergeben eine Bemessungsgrundlage von 260.000 € und damit 13.000 € Sonder-AfA pro Jahr.

In den ersten vier Jahren können in diesem Beispiel also rund ein Drittel der Gebäude-Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Bei linearer AfA wären es im gleichen Zeitraum deutlich weniger. Diese Steuerwirkung entsteht allerdings nur, soweit Sie positive Einkünfte haben, mit denen sich die Verluste aus Vermietung verrechnen lassen – etwa Ihr Gehalt oder Ihren Gewinn als Selbstständige.

Wichtig zu verstehen: Abschreibungen verschieben die Steuerlast zeitlich und senken die Bemessungsgrundlage – sie lassen die Steuerpflicht nicht entfallen. Was am Ende für Sie übrig bleibt, hängt von Kaufpreis, Finanzierung, Miete, Kosten und Ihrer persönlichen Steuersituation ab. Die ausführliche Herleitung finden Sie in unserem Beitrag degressive AfA und Sonder-AfA nach § 7b kombinieren – mit Rechenbeispiel.

Voraussetzungen und Fristen der Sonder-AfA nach § 7b

Die Sonder-AfA ist an klare Bedingungen geknüpft. Werden sie nicht eingehalten, kann die Förderung ganz entfallen oder rückgängig gemacht werden. Die wichtigsten Punkte im Überblick:

• Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029.
• Energiestandard: „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse, nachgewiesen durch das QNG.
• Baukostenobergrenze: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen höchstens 5.200 € je m² Wohnfläche betragen. Liegen sie darüber, entfällt die Sonder-AfA vollständig.
• Bemessungsgrundlage: höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche. Kosten zwischen 4.000 € und 5.200 € je m² sind zulässig, werden aber nicht sonderabgeschrieben.
• Vermietung zu Wohnzwecken im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren – insgesamt also zehn Jahre. Eine vorübergehende Beherbergung, etwa als Ferienwohnung, zählt nicht.
• Erwerb bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung, wenn Sie vom Bauträger kaufen. Nur der Erwerber kann dann die Sonder-AfA nutzen.
• Baugenehmigung: Ein Neubau ohne erforderliche Baugenehmigung ist nach dem BMF-Schreiben nicht begünstigt.
• Lage: Die Wohnung muss in der EU oder in einem Staat liegen, der Amtshilfe leistet.

Eine Rückgängigmachung droht, wenn die Vermietungsbedingungen verletzt werden oder die Baukostenobergrenze innerhalb von drei Jahren durch nachträgliche Kosten überschritten wird. Für private Vermietungseinkünfte gilt die EU-De-minimis-Vorgabe in diesem Zeitfenster übrigens nicht – sie betrifft nur Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb und selbstständiger Arbeit.

Typische Stolperfallen – etwa falsch berechnete Wohnflächen, Sonderwünsche, die die Kosten nachträglich über die Obergrenze heben, oder eine zwischenzeitliche Eigennutzung – haben wir in unserem Beitrag Sonder-AfA nach § 7b: Voraussetzungen und typische Fehler zusammengestellt.

KfW 298: Förderkredit für vermietete Neubauwohnungen

Neben den Abschreibungen kann auch die Finanzierung gefördert werden. Die KfW bietet mit dem Programm „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“ zinsgünstige Kredite an. Das Programm 297 richtet sich an Selbstnutzer, das Programm 298 an Vermieter und damit an Kapitalanleger.

• Kredithöhe: bis zu 100.000 € je Wohneinheit, bis zu 150.000 € bei EH40 mit QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM.
• Voraussetzungen: EH40-Anforderungen, Treibhausgas-Anforderung nach QNG-PLUS (Lebenszyklusanalyse) und keine Öl-, Gas- oder Biomasseheizung; für die höhere Kreditstufe zusätzlich das Nachhaltigkeitszertifikat.
• Konditionen: Zinsbindung 10 Jahre, Laufzeit 4 bis 35 Jahre, 1 bis 5 tilgungsfreie Anlaufjahre. Es gilt der Zinssatz am Tag der Zusage.
• Hinweise: Ein Tilgungszuschuss ist derzeit nicht vorgesehen, und die Förderung steht unter dem Vorbehalt verfügbarer Bundesmittel.

Die aktuellen Zinssätze ändern sich laufend; den tagesaktuellen Stand finden Sie direkt auf kfw.de. Ob sich der Förderkredit für Sie lohnt, hängt vom Vergleich mit einer klassischen Bankfinanzierung ab. Eine ausführliche Einordnung lesen Sie unter KfW 298: Klimafreundlicher Neubau für Vermieter. Bei der Gesamtfinanzierung unterstützt Sie unsere Immobilienfinanzierung.

Mietpreisbremse: Ausnahme für Neubauwohnungen in Berlin

In Berlin gilt die Mietpreisbremse, die bundesweit bis Ende 2029 verlängert wurde. Für Neubauten gibt es jedoch eine wichtige Ausnahme: Nach § 556f BGB gilt sie nicht für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Bei einem heutigen Neubau können Sie die Anfangsmiete daher innerhalb der allgemeinen gesetzlichen Grenzen frei vereinbaren.

Für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis gelten trotzdem die allgemeinen Regeln, etwa Mietspiegel und Kappungsgrenze. Die Ausnahme verschafft Ihnen also Spielraum beim Vertragsstart – keinen Freibrief. Alle Details erläutern wir in unserem Beitrag Mietpreisbremse beim Neubau in Berlin.

Risiken: Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

Gerade weil die steuerlichen Vorteile attraktiv klingen, lohnt ein nüchterner Blick auf die Risiken. Eine gute Entscheidung erkennen Sie daran, dass das Objekt auch ohne Sonder-AfA überzeugen würde.

Bauträger und Zahlungsplan

Beim Kauf vom Plan hängt viel vom Bauträger ab: Erfahrung, wirtschaftliche Stabilität und abgeschlossene Referenzprojekte. Achten Sie darauf, dass der Kaufpreis nach Baufortschritt gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) fällig wird – also erst dann, wenn der jeweilige Bauabschnitt tatsächlich erreicht ist. So zahlen Sie nicht für Leistungen, die noch nicht erbracht wurden.

QNG-Zertifikat: Siegel erst nach Fertigstellung

Das QNG-Siegel wird erst nach Fertigstellung von einer akkreditierten Zertifizierungsstelle vergeben – beim Kauf vom Plan existiert es also noch nicht. Scheitert die Zertifizierung, etwa an fehlenden Nachweisen, entfällt die Sonder-AfA, und die KfW kann ihren Förderkredit laut Merkblatt innerhalb von zehn Jahren nach Zusage zurückfordern. Die KfW empfiehlt deshalb eine Haftung des Verkäufers für die vereinbarte Förderstufe im Kaufvertrag. Wer das Siegel ausstellt, wie Sachverständige prüfen und wie Sie sich absichern, lesen Sie im Beitrag QNG-Siegel erklärt.

Lage und Vermietbarkeit

Die Lage bleibt der wichtigste Werttreiber. Prüfen Sie Anbindung, Infrastruktur, Nachfrage und die Entwicklung des Umfelds. Eine Wohnung, die Sie zehn Jahre vermieten müssen, sollte zu einer Mieterschaft passen, die es in diesem Viertel dauerhaft gibt. Einen Überblick über aktuelle Projekte finden Sie in unserem Beitrag zu Neubauprojekten in Berlin.

Finanzierung und Liquidität

Steuererstattungen fließen zeitversetzt – meist erst nach der Steuererklärung. In der Zwischenzeit müssen Zins, Tilgung, Hausgeld und eventuelle Leerstandsphasen aus Ihrem laufenden Einkommen getragen werden. Planen Sie deshalb einen realistischen Liquiditätspuffer ein und prüfen Sie, wie robust Ihre Finanzierung bei veränderten Bedingungen nach Ablauf der Zinsbindung ist.

Haltedauer und Lebensplanung

Die Sonder-AfA setzt eine zehnjährige Vermietung voraus. Wer in dieser Zeit selbst einziehen, verkaufen oder ins Ausland ziehen möchte, riskiert die Rückabwicklung des Vorteils. Gerade für Expats ist deshalb wichtig, die eigene Lebensplanung ehrlich mit der Bindung der Immobilie abzugleichen und die steuerlichen Folgen eines Wegzugs vorab mit der Steuerberatung zu besprechen.

• Liegt eine Bestätigung zum EH40-Standard und zur angestrebten QNG-Zertifizierung vor – mit Angabe von Bewertungssystem und Zertifizierungsstelle?
• Enthält der Kaufvertrag eine Haftung des Verkäufers für die vereinbarte Förderstufe?
• Erfüllt das Projekt die Fristen für Bauantrag und Baubeginn?
• Liegen die Gebäude-Anschaffungskosten je m² Wohnfläche sicher unter 5.200 €, auch mit möglichen Sonderwünschen?
• Ist ein Zahlungsplan nach Baufortschritt (MaBV) vereinbart?
• Ist die Finanzierung tragfähig – auch ohne Steuererstattung in den ersten Monaten?
• Passt eine zehnjährige Vermietung zu Ihrer persönlichen Planung?

Effizienzhaus 40 als Kapitalanlage: So begleitet Sie Neo Capital

Als unabhängige Finanzberatung aus Berlin betrachten wir eine Immobilie nie isoliert, sondern immer im Zusammenhang mit Ihrem Einkommen, Ihrer Vorsorge und Ihren Zielen für die Familie. So gehen wir gemeinsam mit Ihnen vor:

1. Erstgespräch: Wir verstehen Ihre Ausgangslage, Ihre Ziele und Ihren zeitlichen Horizont.
2. Analyse: Wir prüfen, ob eine Neubau-Kapitalanlage zu Ihrer Einkommens-, Vermögens- und Steuersituation passt.
3. Objektauswahl: Wir stellen geeignete Projekte vor und prüfen Energiestandard, Fristen, Kosten je m² und Bauträger.
4. Finanzierung: Wir vergleichen Bankdarlehen und KfW-Förderung und strukturieren eine tragfähige Finanzierung.
5. Abstimmung mit der Steuerberatung: Die steuerliche Gestaltung klären Sie mit Ihrer Steuerberatung oder mit Steuerberatern aus unserem Netzwerk.
6. Kauf und Begleitung: Wir begleiten Sie bis zum Notartermin, zur Übergabe und darüber hinaus.

Mehr über unseren Ansatz erfahren Sie auf der Seite Kapitalanlage-Immobilien.

Fazit: EH40 QNG Neubau in Berlin – Steuern gezielt für den Vermögensaufbau nutzen

Ein EH40 QNG Neubau in Berlin kann eine durchdachte Kapitalanlage sein: Sie bauen einen langfristigen Sachwert auf, und die Kombination aus degressiver AfA und Sonder-AfA nach § 7b lässt Ihre Steuerzahlungen in den ersten Jahren für Ihr eigenes Vermögen arbeiten. Hinzu kommen die mögliche KfW-Förderung und die Ausnahme von der Mietpreisbremse bei der Erstvermietung.

Die Vorteile sind jedoch an strenge Bedingungen geknüpft – vom QNG-Nachweis über die Baukostenobergrenze bis zur zehnjährigen Vermietung. Wer sie kennt und das Objekt sorgfältig auswählt, schafft sich ein solides Fundament für finanzielle Sicherheit und Freiheit.

Sie möchten wissen, ob ein Neubau als Kapitalanlage zu Ihnen passt? Vereinbaren Sie ein unverbindliches Gespräch – wir nehmen uns Zeit für Ihre Situation.