Immobilien · 8 Min Lesezeit

KfW 298: Klimafreundlicher Neubau für Vermieter und Kapitalanleger

Sie möchten eine Neubauwohnung kaufen und vermieten? Dann lohnt sich ein genauer Blick auf KfW 298. Hinter der Programmnummer steht der Förderkredit „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“ für Wohnungen, die nicht selbst genutzt werden – also genau für Kapitalanleger. Richtig eingesetzt, kann der Kredit Ihre Finanzierung sinnvoll ergänzen und Ihnen über viele Jahre Planungssicherheit geben.

In diesem Beitrag erfahren Sie, worin sich KfW 297 und 298 unterscheiden, welche Voraussetzungen ein Gebäude erfüllen muss, welche Konditionen gelten und wie sich der Kredit mit Bankdarlehen und steuerlichen Vorteilen wie der Sonder-AfA nach § 7b und der degressiven AfA zu einem stimmigen Gesamtkonzept verbinden lässt. Den Gesamtüberblick finden Sie in unserem Beitrag EH40-QNG-Neubau in Berlin als Kapitalanlage.

Was ist KfW 298?

Die KfW fördert mit dem Programm „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“ den Bau und Kauf besonders energieeffizienter und klimafreundlicher Wohngebäude. Das Programm gibt es in zwei Varianten, die sich nach der Nutzung richten. Die Variante 298 ist für nicht selbst genutzte Wohnungen gedacht, zum Beispiel für vermietete Wohnungen. Für Kapitalanleger ist sie damit die relevante Programmnummer.

Es handelt sich um einen Förderkredit, nicht um einen Zuschuss. Einen Tilgungszuschuss nennt die KfW für dieses Programm derzeit nicht. Der Vorteil liegt vor allem in den Kreditbedingungen und der langfristigen Planbarkeit. Alle Details veröffentlicht die KfW auf der Programmseite „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“.

KfW 297 und 298: Wo liegt der Unterschied?

Der Unterschied ist schnell erklärt und betrifft die Nutzung der Wohnung:

Wenn Sie die Wohnung vermieten möchten, ist also KfW 298 das passende Programm. Achten Sie darauf, dass Ihre Bank den Antrag unter der richtigen Programmnummer stellt.

Wie hoch ist der KfW 298 Kredit?

Die Höhe des Kredits hängt vom Standard des Gebäudes ab:

• Bis zu 100.000 € je Wohneinheit, wenn das Gebäude die Anforderungen an ein „Klimafreundliches Wohngebäude“ erfüllt.
• Bis zu 150.000 € je Wohneinheit, wenn es zusätzlich als Effizienzhaus 40 mit QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM zertifiziert ist.

Der Unterschied von bis zu 50.000 € je Wohnung ist für viele Anleger ein wichtiges Argument für ein Projekt mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude. Was genau hinter dem Siegel steckt, erklären wir im Beitrag QNG Siegel erklärt.

Welche Voraussetzungen muss der Neubau für KfW 298 erfüllen?

Gefördert wird ein sogenanntes Klimafreundliches Wohngebäude. Dafür nennt die KfW insbesondere folgende Anforderungen:

1. Effizienzhaus 40: Das Gebäude erfüllt die Anforderungen an den Effizienzhaus-40-Standard.
2. Treibhausgas-Anforderung: Es hält die Treibhausgas-Anforderung des QNG-PLUS ein, nachgewiesen über eine Lebenszyklusanalyse.
3. Keine fossile Heizung: Es wird keine Öl-, Gas- oder Biomasseheizung eingesetzt.
4. Für den höheren Kreditbetrag: zusätzlich ein Nachhaltigkeitszertifikat mit QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM.

Gibt es auch eine Förderung für Effizienzhaus 55?

Die KfW bietet eine befristete Förderstufe Effizienzhaus 55 an. Sie setzt kein QNG und keine Lebenszyklusanalyse voraus; eine Öl- oder Gasheizung ist aber auch hier ausgeschlossen. Da diese Stufe zeitlich begrenzt ist, sollten Sie die aktuellen Bedingungen und die Laufzeit des Angebots direkt auf kfw.de prüfen. Beachten Sie: Für die Sonder-AfA nach § 7b reicht ein Effizienzhaus 55 im aktuellen Zeitfenster nicht aus.

Welche Konditionen gelten bei KfW 298?

Die KfW nennt für das Programm folgende Rahmenbedingungen:

• Zinsbindung: 10 Jahre.
• Laufzeit: 4 bis 35 Jahre.
• Tilgungsfreie Anlaufjahre: 1 bis 5 Jahre.
• Zinssatz: Es gilt der Zins am Tag der Zusage.
• Tilgungszuschuss: wird für dieses Programm nicht genannt.
• Verfügbarkeit: Die Förderung steht unter dem Vorbehalt verfügbarer Bundesmittel.

Den aktuellen Zinssatz nennen wir hier bewusst nicht, denn er ändert sich laufend. Prüfen Sie die tagesaktuellen Konditionen auf der Programmseite der KfW oder lassen Sie sich von uns ein konkretes Angebot im Vergleich zur reinen Bankfinanzierung erstellen.

Die tilgungsfreien Anlaufjahre können gerade in der ersten Phase nach dem Kauf hilfreich sein, wenn Sie die Wohnung noch nicht vermieten oder wenn steuerliche Effekte erst mit dem Steuerbescheid wirksam werden. Bedenken Sie aber: Tilgungsfreie Jahre bedeuten, dass die Restschuld in dieser Zeit nicht sinkt.

Wie fügt sich KfW 298 in Ihre Gesamtfinanzierung ein?

Der KfW-Kredit deckt in der Regel nur einen Teil des Kaufpreises ab. In der Praxis wird er daher mit einem Bankdarlehen kombiniert. Die finanzierende Bank beantragt den KfW-Kredit und reicht ihn an Sie durch. Entscheidend ist, dass beide Bausteine – Zinsbindung, Tilgung, Laufzeiten – sinnvoll aufeinander abgestimmt sind.

Hinzu kommen die steuerlichen Effekte. Bei einem Effizienzhaus 40 mit QNG können – sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind – die Sonder-AfA nach § 7b EStG (bis zu 5 % pro Jahr über vier Jahre) und die degressive AfA (5 % pro Jahr vom Restwert) zusammenwirken. Daraus kann eine spürbare Steuerwirkung in den ersten Jahren entstehen, soweit Sie positive Einkünfte zur Verrechnung haben. Wie das konkret aussehen kann, zeigt unser Rechenbeispiel zur Kombination von degressiver AfA und Sonder-AfA.

Die Kunst liegt darin, Förderkredit, Bankdarlehen und Steuerwirkung so zu planen, dass Ihre monatliche Belastung tragbar bleibt und das Konzept auch dann funktioniert, wenn sich Rahmenbedingungen ändern. Neo Capital vergleicht dafür die Angebote von über 400 Banken und bindet die KfW-Förderung passend ein. Mehr dazu auf unserer Seite zur Immobilienfinanzierung.

Wie läuft der KfW 298 Antrag typischerweise ab?

1. Objekt prüfen: Klären Sie, ob das Gebäude als Klimafreundliches Wohngebäude geplant ist und ob ein QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM angestrebt wird. Lassen Sie sich die Nachweise vom Bauträger geben.
2. Finanzierung planen: Gemeinsam mit Ihrem Berater legen Sie fest, welchen Anteil KfW-Kredit und Bankdarlehen übernehmen.
3. Rechtzeitig beantragen: Beim Kauf einer Neubauwohnung gilt laut KfW-Merkblatt der Abschluss des Kauf- oder Bauträgervertrags als Vorhabensbeginn. Der Antrag – gestellt über Ihre finanzierende Bank – muss vorher bei der KfW eingegangen sein; maßgeblich ist der Eingang bei der KfW, nicht bei der Bank.
4. Zusage abwarten: Mit der Zusage steht der Zinssatz fest – es gilt der Zins am Tag der Zusage.
5. Kaufvertrag und Auszahlung: Nach der Zusage folgen Kaufvertrag und die Auszahlung nach den Vorgaben von Bank und KfW.
6. Nachweise einreichen: Die von der KfW geforderten Bestätigungen, etwa zum Effizienzhaus-Standard und – beim höheren Kreditbetrag – zum Nachhaltigkeitszertifikat, legen Sie nach deren Vorgaben über Ihre Bank vor.

Welche Fehler sollten Sie bei KfW 298 vermeiden?

• Zu spät beantragt: Ein Kaufvertrag vor Antragseingang bei der KfW ist förderschädlich – die Förderung ist dann nicht mehr möglich.
• Keine Absicherung beim QNG: Käufer haften gegenüber der KfW für die technischen Anforderungen. Werden sie nicht erfüllt oder nicht nachgewiesen, kann die KfW den Kredit innerhalb von zehn Jahren nach Zusage zurückfordern. Die KfW empfiehlt daher eine Haftung des Verkäufers für die Förderstufe im Kaufvertrag – mehr dazu im Beitrag QNG-Siegel erklärt.
• Falsche Programmnummer: Bei Vermietung ist 298 relevant, nicht 297.
• QNG nur „geplant“: Ohne verbindliche Zusicherung des Bauträgers und späteres Zertifikat kann der höhere Kreditbetrag gefährdet sein.
• Heizung übersehen: Eine Öl-, Gas- oder Biomasseheizung schließt die Förderung aus.
• Fördermittel als sicher annehmen: Die Förderung steht unter dem Vorbehalt verfügbarer Bundesmittel. Planen Sie einen Puffer ein.
• Nur auf den Zins schauen: Entscheidend ist das Zusammenspiel aus KfW-Kredit, Bankdarlehen, Tilgung und Steuerwirkung über die gesamte Laufzeit.

Lohnt sich KfW 298 für Kapitalanleger in Berlin?

Für viele gutverdienende Angestellte, Selbstständige und Expats in Berlin kann ein vermieteter EH40-QNG-Neubau eine durchdachte Kombination aus Förderkredit, steuerlichen Vorteilen und einer zukunftsfähigen Immobilie sein. Ob das für Sie gilt, hängt von Objekt, Kaufpreis, Ihrer Einkommenssituation und Ihren Zielen ab. Eine Garantie für eine bestimmte Rendite gibt es nicht – wohl aber die Möglichkeit, gut informiert zu entscheiden.

Gern prüfen wir gemeinsam mit Ihnen, ob KfW 298 in Ihre Finanzierung passt, und stellen Ihnen ein Gesamtkonzept aus Förderkredit und Bankdarlehen zusammen. Vereinbaren Sie jetzt ein unverbindliches Gespräch.