Immobilien · 13 Min Lesezeit

QNG Siegel erklärt: Anforderungen, Prüfung, Risiken – was Kapitalanleger wissen müssen

Wer heute eine Neubauwohnung als Kapitalanlage kauft, stößt früher oder später auf drei Buchstaben: QNG. Das QNG Siegel – ausgeschrieben Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude – klingt zunächst nach Umweltthema. Für Kapitalanleger ist es aber vor allem eine Frage der Planungssicherheit: Ob ein Neubau das Siegel trägt, kann darüber entscheiden, ob die Sonderabschreibung nach § 7b EStG möglich ist und wie hoch der Förderkredit der KfW ausfallen kann.

In diesem Beitrag erklären wir Ihnen in klarer Sprache, was das QNG ist, worin sich QNG-PLUS und QNG-PREMIUM unterscheiden, wie Effizienzhaus 40, QNG und Effizienzhaus 55 zusammenhängen – und welche Unterlagen Sie sich vom Bauträger geben lassen sollten, bevor Sie unterschreiben. Einen Überblick über das gesamte Thema finden Sie in unserem Beitrag EH40-QNG-Neubau in Berlin als Kapitalanlage.

Was ist das QNG Siegel?

Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude ist ein staatliches Siegel. Es bestätigt, dass ein Gebäude nicht nur energieeffizient ist, sondern über seinen gesamten Lebenszyklus definierte Nachhaltigkeitsanforderungen erfüllt. Vergeben wird es nicht einfach auf Antrag, sondern im Rahmen einer Nachhaltigkeitszertifizierung: Ein Gebäude wird nach einem anerkannten Bewertungssystem zertifiziert, und auf dieser Grundlage wird zusätzlich das QNG bestätigt.

Wichtig für Sie als Anleger: Das Siegel ist kein Werbeversprechen des Bauträgers, sondern ein Nachweis. Genau deshalb knüpfen Gesetzgeber und KfW daran an. Wo das Gesetz von einem Effizienzhaus 40 „mit Nachhaltigkeits-Klasse“ spricht, ist in der Praxis das QNG gemeint.

Warum reicht Effizienzhaus 40 allein nicht aus?

Der Effizienzhaus-Standard beschreibt vor allem, wie wenig Energie ein Gebäude im Betrieb benötigt. Das QNG geht einen Schritt weiter und betrachtet das Gebäude ganzheitlich – also auch, welche Treibhausgasemissionen bei Herstellung, Nutzung und späterem Rückbau entstehen. Ein Effizienzhaus 40 kann also sehr sparsam sein und trotzdem kein QNG tragen. Für die Förderung macht dieser Unterschied viel aus.

QNG-PLUS und QNG-PREMIUM: Wo liegt der Unterschied?

Das Siegel gibt es in zwei Stufen: QNG-PLUS steht laut Siegelgeber für eine „überdurchschnittliche“, QNG-PREMIUM für eine „deutlich überdurchschnittliche“ Qualität. Beide Stufen unterscheiden sich nur in den Mindestwerten der sogenannten Besonderen Anforderungen. Für die Förderlogik der KfW gilt: Beide Stufen ermöglichen den höheren Kreditbetrag.

Für Sie als Kapitalanleger bedeutet das: Sie müssen kein Experte für Zertifizierungskriterien werden. Entscheidend ist, dass der Bauträger schriftlich bestätigt, welche Stufe angestrebt bzw. erreicht wird, und dass das Zertifikat am Ende tatsächlich vorliegt.

Was hat es mit der Lebenszyklusanalyse auf sich?

Ein Begriff, der Ihnen in diesem Zusammenhang begegnen wird, ist die Lebenszyklusanalyse (oft als LCA abgekürzt, von „Life Cycle Assessment“). Die KfW verlangt für ihr Programm „Klimafreundlicher Neubau“ unter anderem, dass das Gebäude die Treibhausgas-Anforderung des QNG-PLUS einhält – nachgewiesen über eine solche Lebenszyklusanalyse. Hinzu kommt, dass keine Öl-, Gas- oder Biomasseheizung eingesetzt werden darf. Wer zusätzlich das vollständige QNG mit Nachhaltigkeitszertifikat nachweist, kann den höheren Kreditbetrag erhalten.

Wer stellt das QNG Siegel aus?

Das QNG ist ein staatliches Siegel: Vergeben wird es vom Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB), das auch die Kriterien festlegt. Ausgestellt wird das konkrete Zertifikat aber nicht vom Ministerium selbst, sondern von akkreditierten Zertifizierungsstellen. Diese müssen von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) nach der Norm ISO/IEC 17065 zugelassen sein – Einzelpersonen sind ausgeschlossen. Eine öffentliche Liste führt die QNG-Geschäftsstelle.

Grundlage jeder Zertifizierung ist ein registriertes Bewertungssystem für nachhaltiges Bauen. Für neue Wohngebäude nennt das Informationsportal des Siegels derzeit drei Systemanbieter bzw. Zertifizierungsstellen:

• Bau-Institut für Ressourceneffizienz und Nachhaltiges Bauen GmbH (BiRN)
• DGNB GmbH (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen)
• NaWoh – Verein zur Förderung der Nachhaltigkeit im Wohnungsbau e. V.

Für Sie als Käufer heißt das: Fragen Sie den Bauträger konkret, mit welchem System und welcher Zertifizierungsstelle zertifiziert wird. Eine vage Aussage wie „QNG-Standard“ oder „QNG-ready“ ist kein Siegel.

Wie prüfen Sachverständige ein Gebäude für das QNG?

An der Prüfung sind mehrere Fachleute beteiligt, die jeweils einen eigenen Teil verantworten. Das Zusammenspiel zu kennen hilft Ihnen, die richtigen Nachweise zu verlangen:

Die Bewertung läuft in zwei Ebenen: Erstens wird das Gebäude im jeweiligen Bewertungssystem über viele Einzelkriterien beurteilt. Zweitens muss es die Besonderen Anforderungen des QNG erfüllen – etwa die Treibhausgas-Bilanz über den gesamten Lebenszyklus, die nachhaltige Holzherkunft, die Schadstoffvermeidung und bei größeren Häusern die Barrierefreiheit. Der typische Ablauf:

1. Pre-Check zu Beginn der Planung: Passen Konzept und Ziele zum Siegel?
2. Zielvereinbarung über die angestrebte Qualität (QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM).
3. Pflichtenheft: welche Nachweise, wer ist zuständig, bis wann.
4. Optional ein temporäres Planungszertifikat in der Genehmigungsplanung – ein Zwischenstand, kein endgültiges Siegel.
5. Nachweise während der Bauphase, z. B. Erklärungen der Baufirmen zur Schadstoffvermeidung.
6. Nach Fertigstellung: abschließende Prüfung durch die Zertifizierungsstelle – erst dann wird das Siegel vergeben.

Warum ist das QNG Siegel der Schlüssel zur Sonder-AfA nach § 7b?

Die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG ermöglicht bis zu 5 % pro Jahr zusätzliche Abschreibung – im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei folgenden Jahren, also insgesamt bis zu 20 %. Sie kommt neben der regulären Abschreibung hinzu; das Gesetz sieht ausdrücklich auch die Kombination mit der degressiven AfA vor.

Für Bauanträge bzw. Bauanzeigen nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 verlangt das Gesetz jedoch einen bestimmten Energiestandard: ein Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude. Ohne QNG gibt es in diesem Zeitfenster also keine Sonder-AfA – selbst wenn der Neubau sonst alle Kriterien erfüllt.

Das Siegel ist allerdings nur eine von mehreren Voraussetzungen. Dazu gehören unter anderem eine Baukostenobergrenze von 5.200 € je m² Wohnfläche, eine Bemessungsgrundlage von höchstens 4.000 € je m² und die Vermietung zu Wohnzwecken über insgesamt zehn Jahre. Welche Stolperfallen es hier gibt, lesen Sie in unserem Beitrag Sonder-AfA nach § 7b: Voraussetzungen und typische Fehler.

Welche Rolle spielt das QNG beim KfW-Kredit 298?

Mit dem Programm „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“ fördert die KfW auch Wohnungen, die nicht selbst genutzt, sondern vermietet werden (Programmnummer 298). Der Kredit beträgt bis zu 100.000 € je Wohneinheit. Erreicht das Gebäude den Effizienzhaus-40-Standard mit QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM, sind bis zu 150.000 € je Wohneinheit möglich.

Das QNG wirkt also doppelt: Es öffnet die Tür zur Sonder-AfA und erhöht zugleich den möglichen Förderkredit. Wie das Programm im Detail funktioniert, erklären wir in unserem Beitrag KfW 298 für Vermieter. Die jeweils aktuellen Bedingungen finden Sie direkt auf der Programmseite der KfW.

EH40, EH40 mit QNG oder EH55: Was bringt welcher Standard?

In Exposés tauchen unterschiedliche Effizienzangaben auf. Die folgende Übersicht zeigt, welche der hier besprochenen Vorteile der jeweilige Standard grundsätzlich eröffnen kann. Weitere Voraussetzungen (Fristen, Kostengrenzen, Vermietung, Heizungsart) müssen jeweils zusätzlich erfüllt sein.

Die Tabelle macht deutlich, warum viele Kapitalanleger gezielt nach EH40 QNG-Projekten suchen: Nur diese Kombination eröffnet – bei Erfüllung aller übrigen Voraussetzungen – sowohl die Sonder-AfA als auch den höchsten KfW-Kreditbetrag. Die degressive AfA von 5 % auf den jeweiligen Restwert kann bei passendem Zeitpunkt zusätzlich hinzukommen.

Warum ist Nachhaltigkeit für den langfristigen Wert Ihrer Immobilie wichtig?

Steuer- und Förderargumente sind das eine. Eine Kapitalanlage-Immobilie halten Sie aber in der Regel über viele Jahre – bei der Sonder-AfA ist eine Vermietung über zehn Jahre sogar Voraussetzung. In diesem Zeitraum zählt, ob die Wohnung für Mieter attraktiv bleibt und ob sie künftigen Anforderungen standhält.

• Geringerer Energiebedarf: Ein Effizienzhaus 40 braucht im Betrieb wenig Energie. Das ist für Mieter ein spürbares Argument, gerade wenn Energiekosten schwanken.
• Keine fossile Heizung: Gebäude, die die KfW-Kriterien erfüllen, kommen ohne Öl- oder Gasheizung aus. Das kann das Risiko späterer Nachrüstpflichten reduzieren.
• Dokumentierte Qualität: Ein Nachhaltigkeitszertifikat schafft Transparenz über Bauweise und Materialien – hilfreich auch bei einem späteren Verkauf.
• Gutes Gewissen: Viele Anleger möchten Vermögen aufbauen, ohne dabei die Klimafolgen auszublenden. Ein QNG-Neubau verbindet beides.

Eine Garantie für Wertsteigerung oder Vermietbarkeit ist das Siegel natürlich nicht. Lage, Preis, Grundriss und Bauqualität bleiben entscheidend. Das QNG ist aber ein solides Fundament, um eine Immobilie zukunftsfähig aufzustellen.

Welche Risiken hat das QNG Siegel für Käufer?

Das größte Risiko liegt im Zeitpunkt: Das Siegel wird erst nach Fertigstellung vergeben. Wer eine Neubauwohnung vom Bauträger kauft, unterschreibt also fast immer, bevor das Zertifikat existiert. Ob es am Ende erteilt wird, hängt davon ab, dass Planung, Bauausführung und Dokumentation bis zum Schluss sauber zusammenpassen. Typische Stolpersteine:

• Lücken in der Dokumentation: Fehlen etwa die Erklärungen einzelner Baufirmen zur Schadstoffvermeidung, kann das Siegel scheitern – obwohl das Gebäude technisch gut ist.
• Änderungen während der Bauphase: Andere Materialien oder Sonderwünsche können die Lebenszyklus-Bilanz verschlechtern.
• Verwechslung von Zwischenständen mit dem Siegel: Ein temporäres Planungszertifikat oder die Formulierung „nach QNG geplant“ ersetzen das endgültige Zertifikat nicht.
• Probleme beim Bauträger: Verzögerungen oder wirtschaftliche Schwierigkeiten können die Zertifizierung gefährden.

Die Folgen können erheblich sein. Ohne QNG-Nachweis fehlt die Voraussetzung „Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse“ – die Sonder-AfA nach § 7b ist dann nicht möglich. Bei der KfW haften die Käufer für die Einhaltung der technischen Anforderungen: Laut KfW-Merkblatt kann die KfW den Förderkredit innerhalb von zehn Jahren nach der Kreditzusage zurückfordern, wenn die Anforderungen nicht erfüllt sind oder mangels Unterlagen nicht nachgewiesen werden können.

So sichern Sie sich als Käufer ab

1. Haftungsklausel im Kaufvertrag: Die KfW empfiehlt selbst, dass der Kauf- bzw. Bauträgervertrag eine Haftung des Verkäufers für die vereinbarte Förderstufe enthält. Laut Merkblatt tragen die Verkaufenden den Schaden, wenn die KfW wegen nicht erfüllter Anforderungen zurückfordert.
2. Konkrete Angaben statt Schlagworte: Lassen Sie sich Bewertungssystem, Zertifizierungsstelle, Berater/in für Nachhaltigkeit und angestrebte Stufe (PLUS oder PREMIUM) schriftlich nennen.
3. Zwischenstände anfordern: Pflichtenheft bzw. Zielvereinbarung und – falls vorhanden – das temporäre Planungszertifikat.
4. Zeitplan klären: Wann ist mit dem endgültigen Zertifikat zu rechnen, und wer übermittelt es Ihnen?
5. KfW-Antrag rechtzeitig: Beim Kauf gilt der Abschluss des Kaufvertrags als Vorhabensbeginn – der Antrag muss vorher bei der KfW eingegangen sein.

Beim Kauf ist für die Sonder-AfA zudem wichtig, dass der Erwerb bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt. Lassen Sie den Kaufvertrag vor der Unterschrift rechtlich prüfen – gerade die Klauseln zu Förderstufe und QNG sind kein Standard.

Welche Unterlagen sollten Sie vom Bauträger anfordern?

Bevor Sie sich für ein Projekt entscheiden, sollten Sie die folgenden Punkte prüfen bzw. schriftlich bestätigen lassen. Diese Checkliste ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Prüfung, hilft Ihnen aber, die richtigen Fragen zu stellen:

1. Nachhaltigkeitszertifikat und QNG: Welches Bewertungssystem und welche akkreditierte Zertifizierungsstelle werden genutzt, welche QNG-Stufe (PLUS oder PREMIUM) wird angestrebt, und wann wird das Zertifikat voraussichtlich vorliegen?
2. Zwischenstand der Zertifizierung: Pflichtenheft bzw. Zielvereinbarung, ggf. temporäres Planungszertifikat und Name der Beraterin bzw. des Beraters für Nachhaltigkeit.
3. Haftung für die Förderstufe: Eine Klausel im Kaufvertrag, nach der der Verkäufer für die vereinbarte Förderstufe einsteht.
4. Bestätigung des Energieeffizienz-Experten: Eine Bestätigung, dass das Gebäude als Effizienzhaus 40 geplant ist und die Anforderungen für die Förderung erfüllt.
5. Datum von Bauantrag bzw. Bauanzeige: Für die Sonder-AfA muss es nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 liegen.
6. Datum des Baubeginns: Relevant für die degressive AfA (Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029, nachgewiesen über die Baubeginnsanzeige).
7. Baugenehmigung: Ein Neubau ohne erforderliche Baugenehmigung ist für die Sonder-AfA nicht begünstigt.
8. Heizungsart: Für die KfW-Förderung darf keine Öl-, Gas- oder Biomasseheizung eingesetzt werden.
9. Kostenaufteilung: Angaben zu Wohnfläche sowie Gebäude- und Grundstücksanteil, damit Sie bzw. Ihr Steuerberater die Baukostenobergrenze von 5.200 € je m² prüfen können.
10. Fertigstellungstermin: Damit Sie planen können, ob der Erwerb im Jahr der Fertigstellung abgeschlossen ist.

Diese Unterlagen helfen nicht nur Ihnen, sondern auch Ihrer finanzierenden Bank und Ihrem Steuerberater. Je früher sie vorliegen, desto reibungsloser verlaufen Finanzierung und Förderantrag.

Ist eine QNG Kapitalanlage das Richtige für Sie?

Eine QNG Kapitalanlage kann besonders für gutverdienende Angestellte, Selbstständige und Expats in Berlin interessant sein, die langfristig Vermögen aufbauen und ihre Steuerlast planbar gestalten möchten. Ob sich ein konkretes Objekt rechnet, hängt jedoch von Ihrer persönlichen Situation ab: Einkommen, Eigenkapital, Anlagehorizont und Risikobereitschaft. Wie sich Sonder-AfA und degressive AfA in Zahlen auswirken können, zeigen wir in unserem Rechenbeispiel im Beitrag zum EH40-QNG-Neubau in Berlin.

Neo Capital begleitet Sie bei der Auswahl geeigneter Neubauprojekte, prüft gemeinsam mit Ihnen die Unterlagen und entwickelt ein passendes Finanzierungskonzept. Mehr dazu erfahren Sie auf unserer Seite zu Kapitalanlage-Immobilien. Sprechen Sie uns gern an – über unser Kontaktformular oder direkt bei Ihrem Ansprechpartner.