Steuern · 9 Min Lesezeit

Sonder-AfA 7b: Voraussetzungen, Fristen und die 7 teuersten Fehler

Die Sonder-AfA-7b-Voraussetzungen sind streng – und sie gelten nicht nur am Tag des Kaufs, sondern über zehn Jahre. Wer eine neue Mietwohnung erwirbt, um Steuern zurückzuholen und langfristig Vermögen aufzubauen, sollte die Bedingungen deshalb vor der Unterschrift genau kennen. Ein einziger übersehener Punkt kann dazu führen, dass die Förderung entfällt oder später rückgängig gemacht wird.

In diesem Beitrag finden Sie zuerst eine vollständige Checkliste aller Voraussetzungen und anschließend die sieben Fehler, die in der Praxis am meisten Geld kosten können. Wie sich die Sonder-AfA konkret in Zahlen auswirkt, zeigt unser Rechenbeispiel zur Kombination von degressiver AfA und Sonder-AfA.

Welche Voraussetzungen gelten für die Sonder-AfA nach § 7b?

Rechtsgrundlage ist der Gesetzestext zu § 7b EStG. Wie die Finanzverwaltung die Vorschrift auslegt, hat das Bundesfinanzministerium im BMF-Anwendungsschreiben vom 21.05.2025 erläutert. Für das aktuelle Förderfenster gilt:

Die Sonder-AfA wird neben der regulären Abschreibung gewährt – das Gesetz nennt ausdrücklich die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 und die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a. Für die degressive AfA gelten jedoch eigene Fristen. Genau hier beginnen die typischen Fehler.

Was sind die 7 teuersten Fehler bei der Sonder-AfA 7b?

Fehler 1: Wird die Baukostenobergrenze von 5.200 Euro unterschätzt?

Die Baukostenobergrenze von 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche ist ein hartes Ausschlusskriterium. Liegen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten darüber, gibt es keine Sonder-AfA – auch nicht anteilig. Beim Kauf zählen dabei die auf das Gebäude entfallenden Kosten einschließlich anteiliger Erwerbsnebenkosten, nicht nur der Kaufpreis laut Exposé.

Besonders tückisch: Die Grenze wirkt nach. Werden die 5.200 €/m² innerhalb von drei Jahren durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten, wird die bereits genutzte Sonder-AfA rückgängig gemacht. Größere Ausbauten oder Sonderwünsche nach dem Erwerb sollten Sie deshalb vorher steuerlich prüfen lassen.

Fehler 2: Reicht ein Effizienzhaus 40 ohne QNG-Siegel?

Nein. Für das aktuelle Förderfenster verlangt das Gesetz ein Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). Ein Gebäude, das „nur“ den EH40-Standard erreicht, erfüllt diese Voraussetzung nicht. Lassen Sie sich vor dem Kauf zeigen, ob und in welchem Stadium das QNG-Zertifikat vorliegt. Was hinter dem Siegel steckt, erklären wir im Beitrag QNG-Siegel für Kapitalanleger.

Fehler 3: Werden die Fristen von § 7b und degressiver AfA verwechselt?

Die § 7b EStG Fristen knüpfen an den Bauantrag bzw. die Bauanzeige an: nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029. Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a knüpft dagegen an den Baubeginn an: nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029. Als Baubeginn gilt die Baubeginnsanzeige nach Landesrecht. Beim Kauf muss für die degressive AfA zudem der rechtswirksame Kaufvertrag in diesem Zeitraum geschlossen werden.

Ein Projekt kann also die Sonder-AfA ermöglichen, aber nicht die degressive AfA – oder umgekehrt. Prüfen Sie beide Daten anhand der Unterlagen des Bauträgers und verlassen Sie sich nicht auf pauschale Angaben im Vertrieb.

Fehler 4: Wird zu spät gekauft – nach dem Jahr der Fertigstellung?

Beim Kauf muss die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft werden. Wird ein im Frühjahr fertiggestelltes Objekt erst im folgenden Jahr erworben, ist die Sonder-AfA für den Käufer nicht mehr möglich. Achten Sie dabei auf den steuerlich maßgeblichen Zeitpunkt der Anschaffung und stimmen Sie ihn mit Ihrer Steuerberatung ab, wenn die Fertigstellung kurz vor dem Jahreswechsel liegt.

Fehler 5: Darf die Wohnung als Ferienwohnung oder kurzfristig vermietet werden?

Nein. Begünstigt ist nur die Vermietung zu Wohnzwecken. Eine vorübergehende Beherbergung – etwa als Ferienwohnung oder bei kurzfristiger Vermietung an wechselnde Gäste – erfüllt diese Voraussetzung nicht. Die Suchanfrage „Sonder-AfA Ferienwohnung“ hat damit eine klare Antwort: Wer auf diese Nutzung setzt, riskiert die Förderung. Auch eine Selbstnutzung im Förderzeitraum ist keine Vermietung.

Fehler 6: Was passiert bei Verkauf oder Ende der Vermietung innerhalb von 10 Jahren?

Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden. Wird sie in diesem Zeitraum verkauft, selbst bezogen oder nicht mehr zu Wohnzwecken vermietet, droht die Rückgängigmachung der Sonder-AfA. Die Steuerersparnis der ersten Jahre kann dann nachträglich verloren gehen. Planen Sie deshalb von Anfang an mit einem Anlagehorizont von mindestens zehn Jahren.

Fehler 7: Werden 4.000 €/m² und 5.200 €/m² verwechselt?

Die beiden Werte haben völlig unterschiedliche Funktionen. 5.200 €/m² ist die Obergrenze der tatsächlichen Kosten: Wer darüber liegt, bekommt nichts. 4.000 €/m² ist die maximale Bemessungsgrundlage: Kosten zwischen 4.000 € und 5.200 € sind erlaubt, werden aber nicht sonderabgeschrieben. Wer mit 5.200 €/m² als Bemessungsgrundlage kalkuliert, überschätzt die Steuerwirkung. Wer 4.000 €/m² für die Obergrenze hält, verwirft womöglich förderfähige Objekte.

Im Rechenbeispiel für eine 65-m²-Wohnung liegen die Gebäudekosten bei rund 4.785 €/m² – unter der Obergrenze, aber über der Bemessungsgrundlage. Abgeschrieben werden deshalb nur 260.000 €, nicht die vollen Gebäudekosten.

Spielt die De-minimis-Regel für private Vermieter eine Rolle?

Für das aktuelle Förderfenster ist die EU-De-minimis-Vorgabe (VO (EU) 2023/2831) nur bei Einkünften nach §§ 13, 15 und 18 EStG zu beachten – also bei Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb und selbstständiger Arbeit. Für private Vermietungseinkünfte nach § 21 EStG gilt sie nicht. Wer die Wohnung im Privatvermögen hält und vermietet, muss sich darum in der Regel nicht kümmern. Halten Sie die Immobilie in einem Betriebsvermögen, sollten Sie diesen Punkt gesondert klären.

Welche Unterlagen sollten Sie aufbewahren?

Die Voraussetzungen müssen Sie gegenüber dem Finanzamt nachweisen können – über den gesamten Förderzeitraum. Eine saubere Dokumentation ist deshalb Teil Ihrer Absicherung:

• Bauantrag bzw. Bauanzeige mit Eingangsdatum (für das Fenster der Sonder-AfA)
• Baugenehmigung, soweit erforderlich
• Baubeginnsanzeige (für das Fenster der degressiven AfA)
• Nachweis Effizienzhaus 40 und QNG-Zertifikat
• Kaufvertrag, Übergabeprotokoll und Nachweis des Anschaffungszeitpunkts
• Nachweis der Fertigstellung (Jahr der Fertigstellung)
• Aufstellung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Wohnfläche, inklusive aller nachträglichen Kosten der ersten drei Jahre
• Mietverträge und Nachweise der Vermietung zu Wohnzwecken für zehn Jahre

Wie gehen Sie bei der Prüfung der Sonder-AfA-7b-Voraussetzungen am besten vor?

1. Datum von Bauantrag bzw. Bauanzeige und von der Baubeginnsanzeige getrennt prüfen.
2. EH40-Nachweis und QNG-Zertifikat anfordern.
3. Gebäudekosten je m² inklusive anteiliger Nebenkosten berechnen und mit 5.200 € vergleichen.
4. Bemessungsgrundlage mit höchstens 4.000 €/m² ansetzen.
5. Anschaffung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres sicherstellen.
6. Zehn Jahre Vermietung zu Wohnzwecken fest einplanen – keine Ferienvermietung.
7. Alle Unterlagen geordnet ablegen und mit Ihrer Steuerberatung abstimmen.

Wenn Sie in Berlin über einen förderfähigen Neubau nachdenken, lohnt sich zusätzlich ein Blick auf unseren Überblick zu EH40-QNG-Neubau als Kapitalanlage in Berlin sowie auf die Grundlagen der Sonder-AfA im Neubau. Gern begleiten wir Sie dabei, Objekte strukturiert zu prüfen und Ihre Entscheidung mit Ruhe zu treffen. Sprechen Sie uns an.