Steuern · 10 Min Lesezeit

Degressive AfA und Sonder-AfA kombinieren: Rechenbeispiel für eine Berliner Neubauwohnung

Wer degressive AfA und Sonder-AfA kombinieren möchte, kann in den ersten Jahren nach dem Kauf einer neuen Mietwohnung einen spürbaren Teil der Gebäudekosten steuerlich geltend machen. Für viele gut verdienende Angestellte, Selbstständige und Expats in Berlin ist das der Moment, in dem aus einer abstrakten Steuerlast ein planbarer Baustein für den eigenen Vermögensaufbau wird.

In diesem Beitrag rechnen wir ein vollständiges AfA-7b-Rechenbeispiel für eine fiktive Neubauwohnung in Berlin Schritt für Schritt durch: von der Aufteilung des Kaufpreises über die Prüfung der Baukostenobergrenze bis zur Steuerwirkung in den ersten vier Jahren. Außerdem zeigen wir, was danach passiert und welche Bedingungen Sie zehn Jahre lang im Blick behalten sollten.

Was ist die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG?

Die degressive Absetzung für Abnutzung erlaubt für neue Wohngebäude in der EU bzw. im EWR eine Abschreibung von 5 % pro Jahr vom jeweiligen Restwert (Buchwert). Im ersten Jahr wird also auf die vollen Gebäudekosten abgeschrieben, in den Folgejahren auf den jeweils verbleibenden Betrag. Die Beträge sind deshalb anfangs hoch und sinken dann Jahr für Jahr.

Begünstigt sind Gebäude mit Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029. Als Baubeginn gilt die Baubeginnsanzeige nach Landesrecht. Kaufen Sie eine Wohnung vom Bauträger, muss der rechtswirksame Kaufvertrag in diesem Zeitraum geschlossen werden, und die Anschaffung muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen. Die Rechtsgrundlage finden Sie im Gesetzestext zu § 7 EStG.

Ein wichtiger Vorteil: Sie können jederzeit zur linearen AfA wechseln. Das ist sinnvoll, sobald der lineare Satz höher ausfällt als 5 % vom gesunkenen Restwert. Mehr zu den Grundlagen lesen Sie in unserem Beitrag zur Abschreibung von Neubauimmobilien.

Was ist die Sonder-AfA nach § 7b EStG?

Die Sonder-AfA für den Mietwohnungsneubau ermöglicht bis zu 5 % pro Jahr einer gedeckelten Bemessungsgrundlage – im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei folgenden Jahren, also über vier Jahre insgesamt bis zu 20 %. Sie richtet sich an Wohnungen, die nach dem aktuellen Förderfenster entstehen: Bauantrag bzw. Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 und Energiestandard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).

Zwei Kennzahlen prägen die Berechnung. Die Baukostenobergrenze liegt bei 5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche: Liegen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten darüber, entfällt die Förderung vollständig. Die Bemessungsgrundlage ist dagegen auf höchstens 4.000 € je Quadratmeter begrenzt. Kosten zwischen 4.000 € und 5.200 € sind erlaubt, werden aber nicht sonderabgeschrieben. Eine Einführung bietet unser Beitrag zur Sonder-AfA im Neubau.

Darf man degressive AfA und Sonder-AfA kombinieren?

Ja. Der Gesetzgeber hat die Kombination ausdrücklich vorgesehen. In § 7b Abs. 1 EStG heißt es, die Sonderabschreibung könne „neben der Absetzung für Abnutzung nach § 7 Absatz 4 oder 5a“ in Anspruch genommen werden. § 7 Abs. 4 ist die lineare AfA, § 7 Abs. 5a die degressive AfA. Den vollständigen Wortlaut finden Sie im Gesetzestext zu § 7b EStG.

Praktisch bedeutet das: Erfüllt Ihre Wohnung beide Voraussetzungsbündel – das Baubeginn-Fenster der degressiven AfA und das Bauantrags-Fenster samt EH40-QNG-Standard der Sonder-AfA –, laufen beide Abschreibungen in den ersten vier Jahren parallel. Welche Fehler dabei typischerweise passieren, haben wir in einem eigenen Beitrag zu den Voraussetzungen und Fehlern der Sonder-AfA nach § 7b zusammengestellt.

AfA-7b-Rechenbeispiel: Wie sieht die Berechnung konkret aus?

Unser Beispiel ist fiktiv und dient nur der Veranschaulichung. Es zeigt die Mechanik der Sonder-AfA-7b-Berechnung zusammen mit der degressiven AfA – nicht die Rendite einer bestimmten Immobilie.

Schritt 1: Wie wird der Kaufpreis aufgeteilt?

Angenommen wird eine Neubauwohnung in Berlin mit 65 m² Wohnfläche und einem Kaufpreis von 360.000 €. Abschreiben lässt sich nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Im Beispiel entfallen 20 % auf das Grundstück (72.000 €), der Gebäudeanteil beträgt damit 288.000 €.

Schritt 2: Welche Erwerbsnebenkosten zählen dazu?

Die Erwerbsnebenkosten erhöhen die Anschaffungskosten und werden anteilig dem Gebäude zugeordnet. In Berlin fällt eine Grunderwerbsteuer von 6 % an, für Notar und Grundbuch werden im Beispiel rund 2 % angesetzt – zusammen 8 %. Auf den Gebäudeanteil gerechnet ergeben sich Gebäude-Anschaffungskosten von 311.040 €.

Schritt 3: Wird die Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² eingehalten?

Die Gebäude-Anschaffungskosten von 311.040 € geteilt durch 65 m² ergeben rund 4.785 €/m². Das liegt unter der Grenze von 5.200 €/m² – die Wohnung ist damit grundsätzlich förderfähig. Wäre die Grenze überschritten, gäbe es keine anteilige Kürzung, sondern gar keine Sonder-AfA.

Schritt 4: Wie hoch ist die Bemessungsgrundlage für § 7b?

Die Bemessungsgrundlage ist der niedrigere Wert aus den tatsächlichen Gebäudekosten und 4.000 € je Quadratmeter. Bei 65 m² sind das maximal 260.000 €. Da 311.040 € darüber liegen, wird mit 260.000 € gerechnet. 5 % davon ergeben eine Sonder-AfA von 13.000 € pro Jahr, über vier Jahre also 52.000 €.

Schritt 5: Wie entwickeln sich beide Abschreibungen in den Jahren 1 bis 4?

Die degressive AfA startet mit 5 % auf die vollen Gebäude-Anschaffungskosten von 311.040 €, also 15.552 € im ersten Jahr. In den Folgejahren berechnen wir sie – vereinfacht – vom Restwert nach Abzug aller bisherigen Abschreibungen, also auch der Sonder-AfA. Die Steuerwirkung ist mit einem Grenzsteuersatz von 42 % kalkuliert.

In den ersten vier Jahren summieren sich die Abschreibungen im Beispiel auf 105.924 € – rund 34 % der Gebäude-Anschaffungskosten. Bei 42 % Grenzsteuersatz entspricht das einer rechnerischen Steuerwirkung von etwa 44.489 €. Steuern, die Sie sonst gezahlt hätten, bleiben so für Ihre Finanzierung, Ihre Rücklagen oder Ihren weiteren Vermögensaufbau verfügbar.

Schritt 6: Wie groß ist der Unterschied zur linearen AfA?

Zum Vergleich: Mit der linearen AfA von 3 % für Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, ergäben sich bei 311.040 € Gebäudekosten 9.331 € pro Jahr. Die Kombination aus degressiver AfA und Sonder-AfA verlagert also einen erheblichen Teil der Abschreibung in die ersten Jahre. Wichtig: Insgesamt können Sie nicht mehr als die Anschaffungskosten abschreiben – der Effekt liegt vor allem im zeitlichen Vorziehen.

Welche Vereinfachungen enthält das Rechenbeispiel?

Ein seriöses Rechenbeispiel lebt davon, seine Grenzen offen zu benennen. Unsere Berechnung vereinfacht bewusst:

• Grenzsteuersatz 42 % ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Ihr persönlicher Steuersatz kann höher oder niedriger sein.
• Mieteinnahmen, Darlehenszinsen und laufende Kosten sind nicht berücksichtigt. Das Beispiel zeigt nur die Abschreibungen.
• Die degressive AfA wird vereinfacht vom Restwert nach Abzug aller Abschreibungen berechnet. Wie die Restwerte im Detail zu ermitteln sind, sollte Ihre Steuerberatung für Ihren Fall festlegen.
• Die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude (20 % / 80 %) ist eine Annahme. In der Praxis hängt sie vom konkreten Objekt ab.
• Die Notar- und Grundbuchkosten sind mit ca. 2 % pauschal angesetzt.

Was passiert nach dem vierten Jahr mit der Abschreibung?

Nach Ablauf der vier Jahre endet die Sonder-AfA. Die degressive AfA läuft weiter – jeweils mit 5 % auf den verbleibenden Restwert. Weil dieser Restwert durch die hohen Abschreibungen der Anfangsjahre deutlich gesunken ist, fallen die jährlichen Beträge spürbar niedriger aus als in der Startphase.

Da Sie jederzeit zur linearen AfA wechseln können, lohnt sich in den Folgejahren ein regelmäßiger Vergleich: Sobald die lineare Abschreibung einen höheren Jahresbetrag ergibt, kann der Wechsel sinnvoll sein. Welcher Zeitpunkt für Sie passt, hängt von Ihrer Einkommensentwicklung ab – etwa wenn Sie eine Gehaltssteigerung, eine Selbstständigkeit oder den Ruhestand planen. Diese Entscheidung sollten Sie gemeinsam mit Ihrer Steuerberatung treffen.

Welche Bedingungen müssen Sie einhalten, damit der Vorteil bleibt?

Die Sonder-AfA ist an Bedingungen geknüpft, die weit über die vier Abschreibungsjahre hinausreichen. Werden sie verletzt, kann das Finanzamt die Sonderabschreibung rückgängig machen.

• Zehn Jahre Vermietung zu Wohnzwecken: im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren. Eine vorübergehende Beherbergung, etwa als Ferienwohnung, zählt nicht.
• Baukostenobergrenze dauerhaft einhalten: Werden die 5.200 €/m² innerhalb von drei Jahren durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten, entfällt die Förderung.
• Rechtzeitiger Erwerb: Beim Kauf muss die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft werden. Nur der Erwerber kann die Sonder-AfA dann nutzen.
• EH40 mit QNG nachweisen: Das Effizienzhaus 40 allein reicht nicht, erforderlich ist die Nachhaltigkeits-Klasse mit QNG-Siegel.
• Baugenehmigung: Ein Neubau ohne erforderliche Baugenehmigung ist nach dem BMF-Schreiben vom 21.05.2025 nicht begünstigt.

Eine ausführliche Checkliste mit den häufigsten Stolperfallen finden Sie in unserem Beitrag Sonder-AfA 7b: Voraussetzungen und Fehler.

Wie wirken Finanzierung und Mieteinnahmen zusammen?

Im echten Leben steht die Abschreibung nie allein. Ihre Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, gleichzeitig mindern Darlehenszinsen und laufende Kosten als Werbungskosten das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung. Die Abschreibungen kommen hinzu. Ergibt sich unter dem Strich ein Verlust aus der Vermietung, kann dieser grundsätzlich mit Ihren übrigen positiven Einkünften verrechnet werden.

Die Tilgung des Darlehens ist dagegen keine Werbungskosten – sie baut Vermögen auf, mindert aber nicht die Steuer. Wie hoch Ihr Eigenkapitaleinsatz, Ihre Zinsbindung und Ihre Tilgung sein sollten, hängt von Ihrer Liquidität und Ihren Zielen ab. Eine sorgfältig abgestimmte Immobilienfinanzierung ist deshalb genauso wichtig wie die Wahl der richtigen Wohnung.

Für vermietete EH40-Neubauten kann zusätzlich ein Förderkredit der KfW infrage kommen. Wie das zusammenspielt und worauf Kapitalanleger in Berlin achten sollten, lesen Sie in unserem Überblick zu EH40-QNG-Neubau als Kapitalanlage in Berlin.

Für wen lohnt es sich, degressive AfA und Sonder-AfA zu kombinieren?

Besonders relevant ist die Kombination für Menschen mit einem hohen Grenzsteuersatz und stabilen Einkünften – etwa gut verdienende Angestellte, Selbstständige oder Expats, die in Berlin arbeiten und hier langfristig Vermögen aufbauen möchten. Entscheidend ist die Bereitschaft, die Wohnung mindestens zehn Jahre zu Wohnzwecken zu vermieten, und eine Finanzierung, die auch ohne Steuereffekt tragfähig bleibt.

Die Abschreibung von Neubauten in Berlin ist kein Selbstzweck. Sie sollte zu Ihrer Lebensplanung, Ihrer Liquidität und Ihrer Risikobereitschaft passen. Gern prüfen wir gemeinsam mit Ihnen, ob ein förderfähiger Neubau in Ihr Gesamtbild passt, und stimmen die steuerlichen Details mit Ihrer Steuerberatung ab. Vereinbaren Sie ein unverbindliches Gespräch.