Exklusiv bei Neo Capital Konzept 2026/2027 · Berliner Umland
Ein eigenes Mehrfamilienhaus als Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel – im Berliner Umland, per Werkvertrag gebaut, mit KfW-Kredit je Wohnung und doppelter Abschreibung. Was viele Anleger nur einzeln kennen, entfaltet seine Kraft erst in der Kombination. Wir planen, finanzieren und begleiten das komplette Projekt.
Das Zeitfenster ist begrenzt: Sonder-AfA nur bei Bauantrag bis 30.09.2029, degressive AfA nur bei Baubeginn bis 30.09.2029.
Musterberechnung: Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen, 258 m² Wohnfläche, Miete 15 €/m², Grenzsteuersatz 42 %.
Das Konzept
Keiner dieser Vorteile ist für sich neu. Ihre Stärke entsteht aus der Kombination – und die gelingt nur, wenn Grundstück, Bauweise, Finanzierung und Steuer von Anfang an zusammen geplant werden.
Bauland im Berliner Umland kostete 2025 im Schnitt 318 €/m² (Grundstücksmarktbericht Brandenburg 2025), bei Mietnachfrage aus der Hauptstadt. Im Beispiel entfallen 25.000 € Bodenanteil auf jede Wohnung – fast das ganze Kapital steckt im Gebäude, und nur das Gebäude wird abgeschrieben.
Degressive AfA mit 5 % vom Restwert plus Sonder-AfA nach § 7b mit 5 % über vier Jahre: Im Beispiel sind 37 % der Baukosten nach vier Jahren abgeschrieben – linear wären es nur 12 %.
Bis zu 150.000 € Förderkredit je Wohneinheit mit QNG-Siegel. Kompakte Wohnungen bringen einen hohen Förderanteil: Im Beispiel finanziert die KfW 79 % der Gesamtkosten zu 2,94 % statt rund 4,5 % am Markt.
Ein Grundstück, ein Bauantrag, eine Baustelle, ein QNG-Nachweis – für mehrere Wohnungen. Energieeffizienz-Experte, Nachhaltigkeitsberatung, Zertifizierung, Planung und Bauüberwachung fallen einmal an und verteilen sich auf alle Einheiten; der KfW-Rahmen wächst mit jeder Wohnung um 150.000 €.
Die beste Kombination
In den ersten fünf Jahren ist der KfW-Kredit tilgungsfrei. Sie zahlen nur Zinsen – zu einem verbilligten Satz. Gleichzeitig wirken Sonder-AfA und degressive AfA am stärksten. Das Ergebnis: Die Miete trägt Zinsen und Bewirtschaftung, und der steuerliche Verlust senkt Ihre Einkommensteuer.
1 · Finanzierung
79 % der Gesamtkosten über KfW 298 zu 2,94 % Sollzins, zehn Jahre fest, fünf Jahre tilgungsfrei. Den Rest decken 119.160 € Bankdarlehen und 113.240 € Eigenkapital.
2 · Steuer
Im ersten Jahr bleiben nach Zinsen, Tilgung und Bewirtschaftung 11.030 € übrig. Steuerlich entsteht wegen 90.240 € Abschreibung trotzdem ein Verlust von 76.782 €.
3 · Ergebnis
Cashflow plus Steuerwirkung bei 42 % Grenzsteuersatz. In den ersten vier Jahren summiert sich das auf 165.012 € – bei 113.240 € eingesetztem Eigenkapital.
Vorteile in Zahlen
| Position | Bauträger | Eigenes Modell |
|---|---|---|
| Beurkundeter Preis | 1.052.400 € | 150.000 € |
| Grunderwerbsteuer 6,5 % | 68.406 € | 9.750 € |
| Notar und Grundbuch ca. 2 % | 21.048 € | 3.000 € |
| Ihr Vorteil | 76.704 € | |
Beim Bauträger werden Grundstück und Gebäude zusammen beurkundet. Im eigenen Modell nur das Grundstück; der Werkvertrag mit einem frei gewählten Bauunternehmen braucht keinen Notar. Voraussetzung: Das Bauunternehmen ist vom Grundstücksverkäufer unabhängig (siehe Risiken).
| 900.000 € Darlehen | KfW 2,94 % | Markt 4,5 % |
|---|---|---|
| Zinsen pro Monat, Jahre 1–5 | 2.205 € | 3.375 € |
| Monatsrate ab Jahr 6 | 3.765 € | 4.560 € |
| Zinsen in 10 Jahren | 257.501 € | 396.531 € |
| Ihr Vorteil | 139.030 € | |
Gleiche Struktur für beide Varianten: 5 Jahre tilgungsfrei, danach Annuität über 30 Jahre. KfW-Sollzins laut KfW-Konditionenanzeiger, Stand 03.11.2026.
Musterberechnung
| Grundstück | 150.000 € |
| Grunderwerbsteuer 6,5 %, Notar | 12.750 € |
| Baukosten schlüsselfertig, 282 m² × 3.200 € | 902.400 € |
| Baunebenkosten (Anschlüsse, Gutachten, QNG) | 67.250 € |
| Gesamtinvestition | 1.132.400 € |
| Eigenkapital (10 %) | 113.240 € |
| KfW 298, 35 Jahre, 5 tilgungsfrei, 2,94 % | 900.000 € |
| Bankdarlehen 4,0 % Zins, 2 % Tilgung | 119.160 € |
| Miete (258 m² × 15 € + 6 Stellplätze) | + 50.040 € |
| Bewirtschaftung, Mietausfall | − 5.400 € |
| Zinsen KfW und Bank | − 31.182 € |
| Tilgung Bankdarlehen | − 2.427 € |
| Cashflow vor Steuern | + 11.030 € |
| Jahr | AfA | Steuerliches Ergebnis | Steuerwirkung (42 %) | Cashflow | Rückfluss |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 90.240 € | -76.782 € | 32.249 € | 11.030 € | 43.279 € |
| 2 | 85.728 € | -71.279 € | 29.937 € | 11.923 € | 41.860 € |
| 3 | 81.442 € | -65.979 € | 27.711 € | 12.834 € | 40.545 € |
| 4 | 77.370 € | -60.870 € | 25.566 € | 13.763 € | 39.328 € |
| Summe | 334.779 € | -274.910 € | 115.462 € | 49.550 € | 165.012 € |
Jahr 1 = erstes volles Jahr nach Fertigstellung; ohne Bauzeitzinsen und zeitanteilige AfA im Fertigstellungsjahr. AfA: 5 % degressiv vom Restwert plus 5 % Sonder-AfA (§ 7b) auf die Baukosten von 3.200 €/m² Nutzfläche (unter dem Höchstwert von 4.000 €/m²); Grundstück und Baunebenkosten nicht abgeschrieben. Lineare AfA im selben Zeitraum: 108.288 €. Steuerwirkung = steuerlicher Verlust × 42 %; Miete 15 €/m² (Annahme, je nach Lage prüfen), Miete und Kosten +2 % p. a. Eigene Berechnung, keine Steuerberatung.
Rechner
Stellen Sie Miete, Haltedauer, Tilgung, Wertsteigerung und Steuersatz ein. In den ersten fünf Jahren ist die KfW tilgungsfrei, danach öffnet sich die Schere deutlich.
Rechner · Immobilien-Schere
KfW 298 mit 2,94 % Sollzins (Stand 03.11.2026), fünf Jahre tilgungsfrei, danach feste Rate; Bankdarlehen 4,0 %.
Modellrechnung für das Beispiel mit 6 Wohnungen. Startwert der Immobilie = Grundstück + Baukosten; Miete und Bewirtschaftung +2 % p. a.; Zinsen nach der zehnjährigen Zinsbindung unverändert angenommen. Jahr 1 = erstes volles Jahr nach Fertigstellung, ohne Bauzeitzinsen. Steuerwirkung vereinfacht mit dem Grenzsteuersatz. Vermögenszuwachs = Eigenkapital im Objekt + Rückflüsse − eingesetztes Eigenkapital. Keine Steuer- oder Anlageberatung, keine Prognose.
Der Rechner zeigt, um wie viel das steuerliche Ergebnis des Hauses Ihre Einkommensteuer im gewählten Jahr senkt – nach Tarif 2026.
Rechner · Ihre Steuerwirkung
Angestellt, gesetzlich versichert, kinderlos, ohne Kirchensteuer. Das zu versteuernde Einkommen ergibt sich aus Bruttogehalt minus Werbungskostenpauschale und Vorsorgeaufwand (2026).
Tarif 2026 nach § 32a EStG mit Solidaritätszuschlag. Steuerliches Ergebnis = Miete − Bewirtschaftung − Zinsen − AfA im Beispiel mit 6 Wohnungen. Ein Verlust, der das Einkommen übersteigt, wäre vortragbar; das ist hier nicht abgebildet. Vereinfachte Berechnung, keine Steuerberatung.
Marktvergleich
Bruttomietrendite auf den Kaufpreis ohne Nebenkosten. Die Vergleichswerte sind überwiegend Bestandsobjekte mit deutlich niedrigerem Energiestandard. Das Modell – Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel – erreicht trotzdem Renditen auf Bestandsniveau.
Markt: Rohertragsfaktoren der Gutachterausschüsse (Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete) Berlin 2025, Potsdam 2023–2025, Oberhavel 2025; Neubau-ETW Umland: Ø Kaufpreis Erstverkauf Baujahr ab 2023, 5.283 €/m² (Grundstücksmarktbericht Land Brandenburg 2025), und Median-Angebotsmiete Umland über alle Baujahre, 13,51 €/m² (IBB Wohnungsmarktbericht 2025). Die Miete von 12 bis 17 €/m² im Modell ist eine Annahme für Neubau mit EH-40-Standard; die erzielbare Miete prüfen wir für jede Lage einzeln. Modell: Jahresmiete inkl. Stellplätze ÷ (Grundstück + Baukosten). Mehr im Marktreport Brandenburg und Berliner Umland.
Bauformen
Satteldach, Flachdach mit Dachterrasse oder Stadtvilla mit Staffelgeschoss – die Bauform richtet sich nach Grundstück und Bebauungsplan. Wärmepumpe, Fußbodenheizung und Photovoltaik sind Standard.
Beispielvisualisierungen möglicher Bauformen, keine konkreten Projekte.
Ticketgrößen
Das Konzept skaliert mit der Zahl der Wohnungen: Der KfW-Rahmen wächst um 150.000 € je Einheit, während Grundstückskauf, Planung, Bauantrag und Bauüberwachung nur einmal anfallen.
Im Berliner Umland bis rund 50 km um Berlin-Mitte – mit S-Bahn-, Regionalbahn- oder Autobahnanschluss, Fahrzeit nach Berlin unter 45 Minuten und einem Bodenwert, der Baukosten unter 4.000 €/m² Nutzfläche ermöglicht.
| Einheiten | Investition | Eigenkapital | KfW-Rahmen | Steuerwirkung 4 J. |
|---|---|---|---|---|
| 5 WE | 943.667 € | 94.367 € | 750.000 € | 96.218 € |
| 6 WE · Beispiel | 1.132.400 € | 113.240 € | 900.000 € | 115.462 € |
| 8 WE | 1.509.867 € | 150.987 € | 1.200.000 € | 153.949 € |
| 10 WE | 1.887.333 € | 188.733 € | 1.500.000 € | 192.437 € |
| 12 WE | 2.264.800 € | 226.480 € | 1.800.000 € | 230.924 € |
Hochgerechnet mit denselben Kosten je Wohnung wie im Beispiel. Projektbezogene Fixkosten (Gutachten, Zertifizierung, Planung) verteilen sich bei mehr Wohnungen auf mehr Einheiten; die reinen Baukosten je m² sinken laut amtlicher Statistik dagegen nicht automatisch mit der Hausgröße. Steuerwirkung bei 42 % Grenzsteuersatz.
Ablauf
Bei KfW 298 gilt bereits der Abschluss des Bauvertrags als Vorhabensbeginn – und ein Vorhabensbeginn vor dem Antragseingang bei der KfW ist förderschädlich. Ein einfaches Rücktrittsrecht reicht laut KfW-Merkblatt nicht; geschützt ist nur ein Vertrag unter aufschiebender Bedingung der Förderzusage. Deshalb steht die Finanzierung am Anfang.
Grundstück prüfen, Entwurf, Energieeffizienz-Experte und QNG-Planung, Festpreisangebote frei gewählter Bauunternehmen – Planung und Beratung sind vor dem KfW-Antrag erlaubt.
KfW 298 über Ihre Bank beantragen und Bankdarlehen für Grundstück und Bau zusagen lassen. Maßgeblich ist der Antragseingang bei der KfW.
Grundstück beurkunden; den Werkvertrag erst nach Antragseingang bei der KfW schließen – oder vorher nur unter der aufschiebenden Bedingung der Förderzusage.
Bauzeit rund 18 Monate mit unabhängiger Bauüberwachung, QNG-Zertifizierung nach Fertigstellung, dann Erstvermietung und Übergabe an die Verwaltung.
Unser Service
Qualitätskontrolle durch einen Sachverständigen (z. B. DEKRA) an den Baustufen und zur Abnahme.
Begleitung bis zum Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude – Voraussetzung für Sonder-AfA und KfW 298.
KfW 298 und Bankdarlehen aus über 400 Banken, abgestimmt auf Bauzeit und Abschreibungsverlauf.
Mieterauswahl zum Erstbezug; wir suchen die passende Haus- und Mietverwaltung für Sie.
Ehrlich gesagt
Ein eigenes Bauprojekt bietet mehr Hebel als der Kauf vom Bauträger – und mehr Verantwortung. Diese Punkte klären wir vor jedem Projekt:
Beim Bauträger zahlen Sie Grunderwerbsteuer und Notar auf Grundstück und Gebäude. Wer das Grundstück selbst kauft und einen unabhängigen Bauunternehmer per Werkvertrag beauftragt, zahlt sie nur auf das Grundstück – im Beispiel 76.704 € weniger. Dazu kommen Bauträgermarge, Skaleneffekte und ein KfW-Rahmen von 150.000 € je Wohnung.
Im Beispiel mit sechs Wohnungen 113.240 €, also 10 % der Gesamtinvestition von 1.132.400 €. Je nach Projektgröße liegen die Tickets bei rund 0,9 bis 2,3 Mio. € Gesamtinvestition für 5 bis 12 Wohnungen.
Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG), Bauantrag zwischen 2023 und September 2029, Baukosten höchstens 5.200 € je m² Nutzfläche für die Sonder-AfA und Vermietung über mindestens zehn Jahre. Den KfW-Antrag stellen Sie über Ihre Bank, bevor der Bauvertrag geschlossen wird – der Grundstückskauf selbst wird von der KfW nicht gefördert.
Im Beispiel entsteht in den ersten vier Jahren ein steuerlicher Verlust von 274.910 €. Bei 42 % Grenzsteuersatz entspricht das 115.462 € Steuerwirkung. Für Ihr Einkommen rechnet es der Steuer-Rechner auf dieser Seite aus.
Im Berliner Umland bis rund 50 km um Berlin-Mitte: Städte und Gemeinden mit S-Bahn-, Regionalbahn- oder Autobahnanschluss, deutlich niedrigeren Bodenwerten als in Berlin und Mietnachfrage aus der Hauptstadt – etwa Königs Wusterhausen, Bernau, Oranienburg, Falkensee oder Ludwigsfelde.
Ein Verkauf aus dem Privatvermögen ist nach Ablauf von zehn Jahren seit dem Grundstückskauf einkommensteuerfrei (§ 23 EStG). Die Sonder-AfA setzt voraus, dass die Wohnungen im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren vermietet werden.
Rechtsgrundlagen: § 7 EStG, § 7b EStG, § 23 EStG, § 8 GrEStG; KfW-Merkblatt 297/298 (Stand 07/2026); BMF-Schreiben zu § 7b vom 21.05.2025; BFH, Urteil vom 06.07.2016, II R 5/15 (einheitlicher Erwerbsgegenstand). Weiterführend: KfW 298 für Vermieter, QNG-Siegel erklärt, Degressive AfA und Sonder-AfA kombinieren, Neubauwohnung in Berlin kaufen. Stand: November 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung; die steuerliche Umsetzung stimmen wir mit Ihrer Steuerberatung ab.
Im kostenlosen Erstgespräch prüfen wir, ob ein eigenes Bauprojekt zu Ihrem Einkommen, Eigenkapital und Anlagehorizont passt – und welche Projektgröße sinnvoll ist.
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