Neo Capital Research · Stand 18. Oktober 2026

Immobilienmarkt Berlin

Wir lesen nicht einen Marktbericht – wir lesen alle. Gutachterausschuss, vdp, VALUE, CBRE/Berlin Hyp, Guthmann, GREIX und amtliche Statistik: Erst im Vergleich der Quellen entsteht ein ehrliches Bild. Daraus leiten wir ab, welche Kapitalanlage in der aktuellen Marktphase rational zu Ihnen passt.

Marktphase · Einschätzung Neo Capital

Konsolidierung auf hohem Niveau

Preise seitwärts, Umsätze rückläufig, Mietmarkt extrem knapp.

  • Kaufpreisestabil

    Transaktionsbasierte Daten zeigen 2026 nur noch geringe Veränderungen (Gutachterausschuss H1: +1 %, vdp Q2: +1,6 %).

  • Marktaktivitätnachlassend

    Nach dem Umsatzplus 2025 (+10 % Kauffälle) gehen die Kauffälle im 1. Halbjahr 2026 um 5 % zurück.

  • Mietmarktsehr knapp

    Marktaktiver Leerstand von nur 0,3 %; Bestandsmieten laut Mietspiegel 2026 bei 7,71 €/m², Angebotsmieten stagnieren.

  • Neubau-Pipelinedünn

    Fertigstellungen 2025 rund 28 % unter Vorjahr; steigende Genehmigungen wirken erst mit Verzögerung.

  • Finanzierungnormalisiert

    Bauzinsen im Durchschnitt um 3,8 % (bei LTV über 95 % je nach Bonität teils bis zu 5 %) – deutlich über dem Tief von 2020/21, aber planbar.

Einordnung auf Basis der unten verlinkten Quellen; keine Prognose und keine Anlageberatung.

Kennzahlen-Dashboard

Jeder Wert mit Zeitraum und Quelle – Angebots-, Transaktions- und Indexdaten bewusst nebeneinander.

Kaufpreise

Mieten

Ortsübliche Vergleichsmiete (Mittelwert)

7,71 €/m²

Mietspiegel 2026

Bestandsmieten – Basis für Mieterhöhungen

Berliner Mietspiegel 2026

Neuvertragsmieten Berlin

+0,6 %

Q2 2026 ggü. Vorjahr

geringster Zuwachs der Top-7-Städte

vdp-Immobilienpreisindex

Angebot & Nachfrage

Transaktionen & Finanzierung

Bauzins (Zinsbindung 5–10 J.)

3,81 %

August 2026 (vorläufig)

Durchschnitt; bei LTV über 95 % je nach Bonität teils bis zu 5 % (Praxiswert Neo Capital)

Bundesbank Zinsstatistik (SUD118)

Bezirks-Explorer: Berlin im Vergleich

Wählen Sie eine Kennzahl, setzen Sie Ihre Filter – und klicken Sie auf einen Bezirk für alle Werte mit Quelle. Die Rendite ist eine rechnerische Bruttomietrendite aus Angebotsdaten und ersetzt keine Objektkalkulation.

Berliner Bezirke im Vergleich

Kartengrundlage: Geoportal Berlin / ALKIS Berlin Bezirke, Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0.

Was passt in dieser Marktphase?

Es gibt keinen „richtigen Zeitpunkt“ für alle – aber für jede Marktphase Strategien, die rational besser passen als andere. Unsere Einordnung für die aktuelle Phase:

Neubau mit Steuerhebel

Hohe Steuerlast, langer Anlagehorizont

In einer Seitwärtsphase entscheidet nicht die Preisdynamik, sondern die Nettorendite nach Steuern. EH40-QNG-Neubauten verbinden degressive AfA und Sonder-AfA § 7b mit geringen Instandhaltungs- und Energierisiken. Entscheidend: realistischer Kaufpreis im Verhältnis zur Neubaumiete.

Leitfaden EH40-QNG-Neubau →

Bestand mit Mietentwicklung

Cashflow-Orientierung, solide Liquidität

Bestandswohnungen werden im Schnitt deutlich unter Neubaupreisen gehandelt. Bei sehr knappem Angebot entwickeln sich Bestandsmieten über den Mietspiegel weiter. Wichtig sind Zustand, Hausgeld, Rücklagen und die Frage, ob die aktuelle Miete Spielraum zur Vergleichsmiete lässt.

Kapitalanlage Immobilien →

Verhandeln statt jagen

Alle Anleger in der aktuellen Phase

Sinkende Umsätze bei stabilen Preisen bedeuten: weniger Konkurrenz, mehr Spielraum. Angebotspreise liegen meist über den tatsächlich beurkundeten Preisen – wer die Transaktionsdaten kennt, verhandelt auf Basis von Fakten statt Inseraten.

Marktdaten richtig lesen →

Finanzierung zuerst

Jede Kaufentscheidung

Bei Bauzinsen um 3,8 % im Durchschnitt (bei LTV über 95 % je nach Bonität teils bis zu 5 %) trägt die Finanzierungsstruktur einen großen Teil der Rendite. Zinsbindung, Tilgung, KfW-Mittel und Liquiditätspuffer sollten vor der Objektauswahl stehen – nicht danach.

Immobilienfinanzierung →

Analysen

MarktanalyseImmobilienmarkt Berlin 2026: Preise, Mieten und Marktphase im ÜberblickBezirkeBerliner Bezirke im Vergleich: Kaufpreise, Mieten und RenditenMethodikAngebotspreis, Kaufpreis, Index: So lesen Sie Immobilienmarktdaten richtig

Quellen & Methodik

Warum wir mehrere Quellen nutzen: Angebotsdaten zeigen Trends früh, liegen aber über den tatsächlichen Preisen. Transaktionsdaten sind belastbar, erscheinen aber mit Verzögerung. Indizes machen Entwicklungen vergleichbar. Erst zusammen ergeben sie ein verlässliches Bild.

Angebotsdaten CBRE/Berlin Hyp Wohnmarktreport Berlin 2026 CBRE GmbH und Berlin Hyp AG (Datenbasis: VALUE Marktdatenbank)

Mediane der Inserate 2025 je Bezirk, getrennt nach Bestand und Neubau. Gut für den Bezirksvergleich; Angebotspreise liegen meist über tatsächlichen Kaufpreisen. In einzelnen Bezirken teils geringe Fallzahlen (v. a. Neubau).

Transaktionsdaten Guthmann Market Intelligence Guthmann Estate GmbH (Basis: Daten des Gutachterausschusses)

Durchschnittliche beurkundete Kaufpreise für Bestandswohnungen je Bezirk. 2026 ist vorläufig, da Beurkundungen zeitverzögert gemeldet werden.

Transaktionsdaten Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen

Amtliche Auswertung aller notariellen Kaufverträge – die belastbarste Quelle für tatsächlich gezahlte Preise und Umsätze.

Preisindex vdp-Immobilienpreisindex Verband deutscher Pfandbriefbanken

Basiert auf Transaktionsdaten aus der Immobilienfinanzierung der Pfandbriefbanken; zeigt Veränderungsraten, keine Euro-Werte.

Angebotsdaten VALUE Data Insights Q1 2026 VALUE AG / value marktdaten

Bereinigte Angebotsdaten aus Inseraten; frühes Signal für Preis- und Mietbewegungen.

Preisindex GREIX Mietpreisindex Q2 2026 Kiel Institut für Weltwirtschaft

Index der Angebotsmieten großer Städte; qualitätsbereinigt.

Marktbericht CBRE-empirica-Leerstandsindex CBRE GmbH und empirica ag

Marktaktiver Leerstand im Geschosswohnungsbau – Maß für die Knappheit am Mietmarkt.

Amtliche Statistik Berliner Mietspiegel 2026 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen

Ortsübliche Vergleichsmiete im Bestand – Grundlage für Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen.

Amtliche Statistik Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

Einwohner (Melderegister), Wohnungsbestand, Baugenehmigungen und Baufertigstellungen.

Amtliche Statistik Bevölkerungsprognose für Berlin und die Bezirke 2024–2040 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen

Mittlere Variante; veröffentlicht am 04.11.2025.

Amtliche Statistik Arbeitsmarktbericht September 2026 Bundesagentur für Arbeit, Regionaldirektion Berlin-Brandenburg
Amtliche Statistik Bundesbank Zinsstatistik (SUD118) Deutsche Bundesbank

Effektivzins Wohnungsbaukredite, Zinsbindung 5–10 Jahre.

Alle Angaben ohne Gewähr; maßgeblich sind die jeweiligen Originalquellen. Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und stellen keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar.

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