Leistung · Neubau-Kapitalanlage Berlin
Neue Mietwohnungen mit Effizienzhaus-40-Standard verbinden hohe Abschreibungen, geringe Instandhaltung und eine stabile Vermietung in einem der knappsten Wohnungsmärkte Deutschlands. Wir prüfen Projekte, rechnen sie für Ihre Steuersituation durch und begleiten Sie vom Erstgespräch bis zur Vermietung.
Warum Neubau
Degressive AfA mit 5 % vom Restwert plus – bei Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel – Sonder-AfA nach § 7b mit 5 % über vier Jahre. Im Rechenbeispiel rund 34 % der Gebäudekosten in vier Jahren.
AfA Neubau im Detail →Für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, gilt die Mietpreisbremse nicht (§ 556f BGB). Die Erstmiete orientiert sich am Markt.
Mietpreisbremse und Neubau →Gewährleistung des Bauträgers in der Regel fünf Jahre (§ 634a BGB), Effizienzhaus-40-Standard mit sehr geringem Energiebedarf – für Sie und Ihre Mieter planbar.
QNG-Siegel erklärt →Für vermietete Neubauten mit EH 40 und QNG kommt der KfW-Förderkredit 298 in Betracht. Wir vergleichen über 400 Banken und kombinieren Förder- und Bankdarlehen.
KfW 298 für Vermieter →AfA-Rechner
Kaufpreis, Fläche und Einkommen eingeben – der Rechner zeigt degressive AfA, Sonder-AfA und Ihre Steuerersparnis im Vergleich zur linearen AfA.
AfA-Rechner Neubau 2026
Ergebnis: erste 4 Jahre
Mehr Steuerersparnis in 4 Jahren: –
| Jahr | Degressiv | Sonder-AfA | Gesamt | Ersparnis |
|---|
Vereinfachte Modellrechnung, Tarif 2026 inkl. Soli, ohne Kirchensteuer. Annahme: Mieteinnahmen decken Zinsen und laufende Kosten, die Abschreibung wirkt voll steuermindernd. Degressive AfA vom Restwert nach Abzug aller Abschreibungen. Der Wechsel zur linearen AfA (Restwert ÷ Restnutzungsdauer) lohnt sich rechnerisch ab Jahr 15. Flächen laut BMF-Schreiben vom 21.05.2025: Nutzfläche inkl. anteiliger Nebenräume; ohne Angabe der Nebenräume rechnen wir vorsichtig nur mit der Wohnfläche. Keine Steuerberatung.
KfW-Förderkredit
Für vermietete Neubauwohnungen mit Effizienzhaus 40 und QNG-Siegel finanziert die KfW bis zu 150.000 € je Wohneinheit zu einem verbilligten Zins. Der Rechner vergleicht ihn mit einem Bankdarlehen – mit dem jeweils aktuellen KfW-Zins.
Zinsvorteil-Rechner KfW 298
KfW-Konditionen Stand 29.10.2026: Sollzins 2,94 %, effektiv 2,98 % – Quelle: KfW
Ihr Zinsvorteil
Vereinfachte Modellrechnung mit dem Sollzins: In den tilgungsfreien Jahren werden nur Zinsen gezahlt, danach monatliche Annuität bis Laufzeitende; beide Darlehen mit gleicher Struktur. Nach der Zinsbindung bietet die KfW eine Anschlussfinanzierung ohne Zinsverbilligung an – die Ersparnis über die gesamte Laufzeit ist daher nur ein Modell. Sondertilgungen sind beim KfW-Kredit ausgeschlossen. Der Antrag muss vor Abschluss des Kaufvertrags bei der KfW eingehen (Merkblatt 297/298). Keine Finanzierungszusage.
Projekte
Wir begleiten Projekte, die unsere Prüfung bestanden haben – zum Beispiel:
Berlin-Karlshorst
Modernes Neubauensemble im Standard EH 40 QNG Plus im grünen Karlshorst: ruhige, gewachsene Lage mit Hochschulnähe (HTW), S-Bahn-Anbindung in die City und konstant hoher Mieternachfrage.
Berlin-Charlottenburg
Ensemble aus Bestand und Neubau in gefragter Citywest-Lage nahe Kurfürstendamm: ein Neubau-Stadthaus mit klassischen Proportionen, Balkonen und Dachterrassen ergänzt die gewachsene Blockrandbebauung.
u. v. m.
Weitere geprüfte Projekte und alle Unterlagen – Exposé, Preisliste, Pläne und Kalkulation – stellen wir Ihnen in einer persönlichen Beratung und im Datenraum zur Verfügung.
Beratung und Datenraum anfragenStandort Berlin
Berlin hat mit 3,70 Millionen Einwohnern mehr Menschen als Hamburg und München zusammen – und baut deutlich weniger, als benötigt wird. Für vermietete Neubauwohnungen bedeutet das eine stabile Nachfrage.
Zur Standortanalyse Berlin →So arbeiten wir
Ziele, Steuersatz, Eigenkapital und Finanzierungsrahmen – und ob ein Neubau überhaupt zu Ihnen passt.
Bauträger und Bonität, QNG-Nachweis, Baukostengrenze von 5.200 €/m² Nutzfläche, Kaufvertrag und Zahlungsplan nach MaBV, Lage und Mietniveau.
Exposé, Preisliste, Pläne, Baubeschreibung und Ihre persönliche Kalkulation nach Steuern – vollständig vor jeder Entscheidung.
Bankenvergleich, KfW-Förderung und Zinsbindung passend zum Abschreibungsverlauf.
Begleitung bis zur Abnahme, Erstvermietung und – auf Wunsch – laufende Betreuung.
Ehrlich gesagt
Steuervorteile sind kein Selbstzweck. Diese Punkte prüfen wir bei jedem Projekt, bevor wir es Ihnen vorstellen:
Vor allem für Anleger mit hohem Steuersatz und langem Anlagehorizont. Degressive AfA und Sonder-AfA senken die Steuerlast in den ersten Jahren deutlich, die Mietpreisbremse gilt bei Erstvermietung nicht, und der Instandhaltungsaufwand ist gering. Entscheidend bleiben Kaufpreis, Lage, Miete und Finanzierung – das prüfen wir für jedes Objekt.
Bei Baubeginn bzw. Kaufvertrag zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 die degressive AfA mit 5 % vom Restwert. Bei Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel kommt die Sonder-AfA nach § 7b mit 5 % pro Jahr über vier Jahre hinzu – bemessen an höchstens 4.000 € je m² Nutzfläche inklusive anteiliger Nebenräume. Den Effekt für Ihr Objekt zeigt unser AfA-Rechner.
Exposé, Preisliste, Grundrisse, Baubeschreibung, Energie- und QNG-Nachweise, Kaufvertragsentwurf mit Zahlungsplan sowie Ihre persönliche Kalkulation nach Steuern. Den Zugang erhalten Sie nach einem kurzen Beratungsgespräch.
Ja. Beratung, Datenraum, Finanzierung und Vermietung lassen sich vollständig aus der Ferne organisieren; Besichtigungen und Notartermine stimmen wir mit Ihnen ab. Warum Berlin als Standort für viele Anleger interessant ist, zeigt unsere Standortanalyse.
Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich. Wie wir vergütet werden, erläutern wir Ihnen transparent vor jeder Entscheidung; die gesetzlichen Angaben finden Sie in unserer Erstinformation.
Rechtsgrundlagen: § 7 EStG, § 7b EStG, § 556f BGB, § 634a BGB; BMF-Schreiben zu § 7b vom 21.05.2025. Stand: November 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung; die steuerliche Umsetzung stimmen wir mit Ihrer Steuerberatung ab.
Im kostenlosen Erstgespräch prüfen wir, ob ein Neubau zu Ihren Zielen passt – und geben Ihnen Zugang zu Projekten und Datenraum.
Beratung und Datenraum anfragen