Mietpreisbremse Neubau Berlin: Was die Ausnahme für Kapitalanleger bedeutet
Die Mietpreisbremse prägt den Berliner Wohnungsmarkt seit Jahren – und sie wurde bundesweit bis Ende 2029 verlängert. Für Kapitalanleger, die einen Neubau in Berlin vermieten möchten, ist vor allem eine Regel wichtig: Das Gesetz nimmt neu gebaute Wohnungen ausdrücklich von der Mietpreisbremse aus. Diese Ausnahme schafft Planungssicherheit bei der Erstvermietung.
In diesem Beitrag erklären wir, was § 556f BGB genau regelt, für welche Wohnungen die Mietpreisbremse-Ausnahme beim Neubau gilt, welche Regeln trotzdem weiter greifen und wie das Thema mit EH40-QNG-Neubauten und der Sonder-AfA nach § 7b zusammenhängt.
Was regelt die Mietpreisbremse in Berlin?
Die Mietpreisbremse begrenzt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete, die bei einer neuen Vermietung vereinbart werden darf. Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete, wie sie sich etwa aus dem Mietspiegel ableitet. Geregelt ist das in den §§ 556d ff. BGB; welche Gebiete betroffen sind, legen die Länder per Verordnung fest. Berlin gehört dazu.
Für Eigentümer von Bestandswohnungen bedeutet das: Bei jedem Mieterwechsel ist die zulässige Miete gedeckelt. Im Juni 2025 hat der Bundestag die Regelung bundesweit bis Ende 2029 verlängert. Wer heute investiert, sollte die Mietpreisbremse also als dauerhaften Teil des Berliner Marktes einplanen.
§ 556f BGB: Die Ausnahme für Neubauwohnungen
Der Gesetzgeber wollte mit der Mietpreisbremse den Wohnungsneubau ausdrücklich nicht bremsen. Deshalb enthält § 556f BGB eine klare Ausnahme: Die Vorschriften zur Begrenzung der Miete bei Mietbeginn (§ 556d BGB) gelten nicht für eine Wohnung, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird.
Für einen Neubau, der heute oder in den kommenden Jahren fertiggestellt wird, ist diese Voraussetzung in aller Regel erfüllt. Die Ausnahme knüpft an die Wohnung selbst an – entscheidend ist, wann sie erstmals genutzt und vermietet wurde, nicht wer der aktuelle Eigentümer ist.
Erstvermietung und Wiedervermietung
Bei der Erstvermietung Ihrer Neubauwohnung können Sie die Anfangsmiete ohne Bindung an die Mietpreisbremse vereinbaren. Nach dem Wortlaut der Vorschrift bezieht sich die Ausnahme auf die Wohnung und nicht nur auf den ersten Mietvertrag. Sie wird deshalb allgemein so verstanden, dass sie auch bei späteren Mieterwechseln weiter gilt.
Weil es im Mietrecht auf Details ankommt – etwa ob eine Wohnung zwischenzeitlich selbst genutzt wurde –, sollten Sie die Einordnung im konkreten Fall rechtlich prüfen lassen, bevor Sie eine Miete deutlich oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbaren.
Neubau vermieten in Berlin: Welche Regeln für die Miete trotzdem gelten
Die Ausnahme von der Mietpreisbremse bedeutet nicht, dass es keine Grenzen gibt. Auch beim Neubau gelten die allgemeinen gesetzlichen Grenzen der Mietvereinbarung, insbesondere die Vorschriften gegen unangemessen überhöhte Mieten. Eine seriöse Kalkulation orientiert sich ohnehin an dem, was Mieter in der jeweiligen Lage für eine vergleichbare Wohnung zu zahlen bereit sind.
Noch wichtiger für die langfristige Planung: Die Ausnahme betrifft nur die Miethöhe zu Beginn eines Mietverhältnisses. Für Mieterhöhungen im laufenden Mietvertrag gelten die allgemeinen Regeln – etwa die Bindung an die ortsübliche Vergleichsmiete und den Mietspiegel sowie die Kappungsgrenze. Auch vertraglich vereinbarte Staffel- oder Indexmieten folgen eigenen gesetzlichen Vorgaben.
| Situation | Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | Allgemeine Regeln |
|---|---|---|
| Erstvermietung einer Wohnung, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird | gilt nicht (§ 556f BGB) | allgemeine gesetzliche Grenzen der Mietvereinbarung |
| Mieterwechsel bei einer solchen Wohnung | nach dem Wortlaut nicht anwendbar – im Einzelfall prüfen | allgemeine gesetzliche Grenzen der Mietvereinbarung |
| Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis | betrifft nur den Mietbeginn | Mietspiegel, Vergleichsmiete und Kappungsgrenze gelten |
| Bestandswohnung, vor dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet | gilt bei Neuvermietung | zusätzlich allgemeine Regeln |
Warum die Ausnahme für Kapitalanleger wichtig ist
Für Ihre Investitionsentscheidung bringt die Ausnahme vor allem eines: Planbarkeit beim Start. Sie können die Anfangsmiete am tatsächlichen Wert einer modernen, energieeffizienten Neubauwohnung ausrichten, statt an einer Vergleichsmiete, die überwiegend aus älteren Beständen gebildet wird.
Das hilft bei der Kalkulation Ihrer Finanzierung. Denn die Anfangsmiete ist der Ausgangspunkt für alle späteren Entwicklungen – und weil Mieterhöhungen im laufenden Vertrag begrenzt sind, lohnt es sich, sie von Anfang an realistisch und marktgerecht festzulegen. Eine zu hohe Miete kann zu längerer Vermarktung oder häufigeren Mieterwechseln führen; eine zu niedrige lässt sich später nur schrittweise anpassen.
Ein weiterer Vorteil liegt in der Mieterschaft: Neubauwohnungen mit hohem Energiestandard sprechen häufig Mieter an, die Wert auf Qualität und niedrige Nebenkosten legen. Das kann zu stabilen, langfristigen Mietverhältnissen beitragen – ein Punkt, der bei der Sonder-AfA besonders zählt.
Mietpreisbremse, EH40-QNG-Neubau und Sonder-AfA nach § 7b
Viele Kapitalanleger in Berlin interessieren sich derzeit für Neubauten im Standard Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel. Der Grund: Solche Wohnungen können neben der degressiven AfA auch die Sonder-AfA nach § 7b EStG nutzen – vorausgesetzt, alle gesetzlichen Bedingungen sind erfüllt. Einen vollständigen Überblick gibt unser Leitfaden EH40 QNG Neubau Berlin als Kapitalanlage.
Eine dieser Bedingungen betrifft unmittelbar die Vermietung: Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren zu Wohnzwecken vermietet werden – insgesamt zehn Jahre. Eine vorübergehende Beherbergung, etwa als Ferienwohnung, zählt nicht. Wird diese Bedingung verletzt, kann die Sonder-AfA rückgängig gemacht werden.
Hier greifen Mietrecht und Steuerrecht ineinander. Die Ausnahme von der Mietpreisbremse gibt Ihnen Spielraum bei der Anfangsmiete, die Sonder-AfA verlangt eine dauerhafte, verlässliche Vermietung. Eine marktgerechte Miete, die zu einer stabilen Mieterschaft passt, unterstützt also beide Ziele. Welche weiteren Voraussetzungen und typischen Fehler es gibt, lesen Sie in unserem Beitrag Sonder-AfA nach § 7b: Voraussetzungen und typische Fehler.
Praxistipps für die Vermietung Ihrer Neubauwohnung
- Erstbezug dokumentieren: Bewahren Sie Unterlagen zur Fertigstellung, Übergabe und zum ersten Mietvertrag sorgfältig auf. Sie belegen, dass die Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde.
- Anfangsmiete marktgerecht wählen: Orientieren Sie sich an vergleichbaren Neubauwohnungen in der Lage – nicht am maximal Denkbaren.
- Mietvertragsform bewusst wählen: Klären Sie, ob eine Staffel- oder Indexmiete zu Ihrer Planung passt, und lassen Sie die Klauseln prüfen.
- Lücken vermeiden: Planen Sie die Vermarktung rechtzeitig vor der Übergabe, damit die Vermietung zügig beginnt.
- Keine Eigennutzung einplanen: Wenn Sie die Sonder-AfA nutzen, muss die Wohnung zehn Jahre zu Wohnzwecken vermietet sein.
- Steuerberatung einbinden: Stimmen Sie Kaufpreisaufteilung, Abschreibung und Vermietungsnachweise frühzeitig mit Ihrer Steuerberatung ab.
Fazit: Mietpreisbremse beim Neubau in Berlin – Spielraum mit Verantwortung
Neubauwohnungen in Berlin, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind nach § 556f BGB von der Mietpreisbremse ausgenommen. Für Kapitalanleger bedeutet das mehr Freiheit bei der Anfangsmiete – innerhalb der allgemeinen gesetzlichen Grenzen. Mieterhöhungen im laufenden Vertrag folgen dagegen weiterhin den üblichen Regeln.
Gerade in Verbindung mit einem EH40-QNG-Neubau und der zehnjährigen Vermietungspflicht der Sonder-AfA lohnt sich eine durchdachte, langfristige Vermietungsstrategie. Wir unterstützen Sie dabei, Objekt, Finanzierung und Vermietung als Ganzes zu planen – mehr dazu unter Kapitalanlage-Immobilien. Für ein persönliches Gespräch nehmen Sie gern Kontakt mit uns auf.
Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse für Neubauten in Berlin?
Nein. Nach § 556f BGB gilt die Mietpreisbremse nicht für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Bei einem heutigen Neubau können Sie die Anfangsmiete daher ohne Bindung an die Mietpreisbremse vereinbaren. Die allgemeinen gesetzlichen Grenzen der Mietvereinbarung gelten aber weiterhin, ebenso die Regeln für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis.
Was regelt § 556f BGB?
§ 556f BGB enthält Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Danach ist § 556d BGB, der die Miete bei Mietbeginn begrenzt, nicht auf Wohnungen anzuwenden, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden. So soll verhindert werden, dass die Mietpreisbremse den Bau neuer Wohnungen ausbremst. Den Gesetzestext finden Sie auf gesetze-im-internet.de.
Gilt die Ausnahme auch bei der zweiten Vermietung einer Neubauwohnung?
Nach dem Wortlaut knüpft die Ausnahme an die Wohnung an, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, nicht nur an den ersten Mietvertrag. Sie wird deshalb allgemein auch auf spätere Mieterwechsel bezogen. Da es auf die Umstände ankommen kann, etwa eine zwischenzeitliche Eigennutzung, sollten Sie den Einzelfall rechtlich prüfen lassen.
Wie lange gilt die Mietpreisbremse in Berlin noch?
Der Bundestag hat die Mietpreisbremse im Juni 2025 bundesweit bis Ende 2029 verlängert. Welche Gebiete erfasst sind, legen die Länder per Verordnung fest; Berlin gehört dazu. Für Neubauwohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, gilt unabhängig davon die Ausnahme nach § 556f BGB.
Darf ich die Miete beim Neubau später beliebig erhöhen?
Nein. Die Ausnahme betrifft nur die Miethöhe zu Beginn eines Mietverhältnisses. Für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag gelten die allgemeinen Regeln, etwa die ortsübliche Vergleichsmiete, der Mietspiegel und die Kappungsgrenze. Vereinbarte Staffel- oder Indexmieten folgen eigenen gesetzlichen Vorgaben. Deshalb lohnt es sich, die Anfangsmiete von Beginn an marktgerecht festzulegen.
Was hat die Mietpreisbremse mit der Sonder-AfA nach § 7b zu tun?
Direkt nichts – es sind getrennte Regelungen aus Mietrecht und Steuerrecht. In der Praxis greifen sie aber ineinander: Wer für einen EH40-QNG-Neubau die Sonder-AfA nutzt, muss die Wohnung zehn Jahre zu Wohnzwecken vermieten. Die Ausnahme von der Mietpreisbremse erleichtert eine marktgerechte Anfangsmiete, die eine stabile, langfristige Vermietung unterstützt.
Darf ich eine Neubauwohnung mit Sonder-AfA als Ferienwohnung vermieten?
Für die Sonder-AfA nach § 7b EStG nicht. Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren zu Wohnzwecken vermietet werden. Eine vorübergehende Beherbergung, etwa als Ferienwohnung, gilt nicht als Vermietung zu Wohnzwecken. Wird die Bedingung verletzt, kann die Sonder-AfA rückgängig gemacht werden.