Steuern · 6 Min Lesezeit

Sonderabschreibung §7b EStG sowie degressive AfA (2024): Diese Änderungen erwarten Investoren und Anleger

Das Wachstumschancengesetz wurde am 22.03.2024 im Bundesrat verabschiedet, was Investoren und Anleger in Euphorie versetzt. Wer sich mit den Inhalten des Gesetzestextes auseinandergesetzt hat, wird das Potenzial der Änderungen des § 7b EStG erkannt haben. Um mehr Geld in den Neubau von Wohnungen zu investieren, sollen Anleger künftig attraktive Anreize durch eine degressive AfA sowie eine Sonderabschreibung der Immobilie erhalten. Was es mit dieser Form der Abschreibung auf sich hat, welche Immobilien sich für die Anschaffung oder Herstellung eignen und wie Sie konkret von der massiven Steuerersparnis profitieren können, verraten wir Ihnen in diesem Artikel. Zusätzlich geben wir einen Ausblick auf die tatsächliche Ersparnis, welche durch die geplanten Abschreibungen entsteht.

Neo Capital unterstützt Angestellte sowie Unternehmer bei der steuerlich optimalen Gestaltung des Vermögensaufbaus. Durch die erwirkte Steuerersparnis unserer Mandanten entwickeln wir ein datenbasiertes Konzept zur langfristigen Anlage Ihres Vermögens. Damit überführen wir Ihre Steuerlast über den Investitionsabzugsbetrag, renditestarke Immobilien und begünstigte Investments in Privatvermögen.

Wichtig: Beide Abschreibungsformen gelten nur für fremdgenutztes Wohneigentum und bleiben Eigennutzern derzeit leider gänzlich verwehrt.

Die Pläne des Gesetzgebers und die Bedeutung für den Immobilienmarkt

Das vergangene Wirtschaftsjahr war für den Großteil der Immobilieninvestoren ein Jahr des Wartens. Wer sich mit Blick auf die gestiegenen Zinsen zurückgehalten hat, bekommt durch einen aktuellen Gesetzesentscheid neuen Rückenwind. Als Bestandteil des Wachstumschancengesetzes plant der Gesetzgeber, § 7b EStG im Sinne der Anleger anzupassen. Der neue Zusatz sieht vor, dass zusätzlich zur Erhöhung der linearen AfA von zwei auf drei Prozent und der Sonderabschreibung für klimafreundliche Immobilien ebenfalls die degressive AfA auf fünf Prozent angepasst wird.

Die Sonderabschreibung und die degressive AfA lassen sich bei Immobilien mit einem Effizienzhaus-Standard von mindestens 40 (wichtig: mit QNG-Plus-Siegel) kombinieren. Im Ergebnis bedeutet dies, dass zu Beginn eine Abschreibung von bis zu 10 % pro Jahr bzw. 38,55 % bereits in den ersten 4 Jahren möglich ist. Mit dieser Optimierung möchte der Gesetzgeber den Wohnungsbau energieeffizienter Immobilien fördern und die Anschaffung für Anleger attraktiver gestalten. Hintergrund hierfür sind die anhaltend hohe Mietnachfrage in Städten sowie die ausbleibenden Neubauten durch die aktuelle Markt- und Zinslage. Wer die Anschaffungs- oder Herstellungskosten seiner Immobilie gemäß des neuen Entwurfs abschreiben möchte, muss jedoch Voraussetzungen erfüllen, welche Steuerpflichtige ohne hinreichende Beratung vor die Gefahr eventueller Rückzahlungen stellen.

Mit Sonderabschreibungen zu direkter Steuerersparnis

Die Sonderabschreibung führt unter Einhaltung entsprechender Voraussetzungen zur drastischen Steuerersparnis in den ersten Jahren nach der Anschaffung. Bevor wir uns einem Beispiel widmen, sollten Sie jedoch die Rahmenbedingungen für die Sonderabschreibung kennen. Nur wer die Zehnjahresfrist sowie die Baukostenobergrenze einhält, entgeht eventuellen Rückzahlungen. Das bedeutet, dass bereits eine Eigennutzung der Immobilie vor Ablauf der Zehnjahresfrist oder eine steuerfreie Veräußerung dazu führen können, dass erzielte Steuererstattungen rückwirkend unwirksam werden. Ähnlich verhält es sich bei der Baukostenobergrenze: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 € pro Quadratmeter nicht überschreiten. Auch nachträglich anfallende Anschaffungskosten in den ersten drei Jahren sollten hierbei berücksichtigt werden, was zu genauen Kalkulationen durch Bauträger und Anleger führt. Wichtig: Zu den Anschaffungskosten zählen auch die Kosten für Notar, Grundbuchamt und die Grunderwerbsteuer. Werden diese Voraussetzungen missachtet, kann dies zur Verzinsung der Steuerlast sowie einer Nachzahlung in Höhe der Sonderabschreibung führen.

• Laufzeit: degressive AfA bis Laufzeitende, Sonder-AfA § 7b vier Jahre
• Höhe: beide Varianten 5 % pro Jahr (bei der degressiven AfA ist der Restbuchwert zu beachten)
• Mindestkriterien: degressive AfA – Effizienzhaus-Standard KfW 55, Kaufvertrag rechtswirksam zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 geschlossen, Erwerb bis zum Ende des Fertigstellungsjahres; Sonder-AfA § 7b – Effizienzhaus-Standard 40 mit QNG-Nachhaltigkeitszertifikat
• Baukostengrenze: degressive AfA keine, Sonder-AfA § 7b 5.200 €/qm Bruttogrundfläche (BGF)
• Besonderheiten: bei der degressiven AfA besteht ein Wahlrecht zum Wechsel in die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG, außergewöhnliche Abnutzung ist während der degressiven AfA nicht zusätzlich absetzbar; die Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA § 7b wurde auf 4.000 €/m² Wohnfläche erhöht, maßgeblich ist dabei die Bruttogrundfläche und nicht die reine Wohnfläche; zu den Anschaffungskosten zählen bei beiden Varianten auch Notar-, Grundbuchamt- und Grunderwerbsteuerkosten

Degressive AfA und Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Mit der Kombination aus der degressiven AfA sowie der Sonderabschreibung nach § 7b EStG ergibt sich ein klarer Vorteil für Anleger: Die Einnahmen-Überschussrechnung weist durch die Abschreibung deutlich umfangreichere Abzüge auf, welche im selben Jahr zu einer überdurchschnittlich großen Steuerersparnis führen. Bereits im Jahr der Anschaffung sorgt diese Kombination für bis zu 10 % AfA, wodurch in den ersten 4 Jahren bis zu 40 % der Anschaffung abgeschrieben werden können. Derzeit gibt es neben der Sonderabschreibung und dem Investitionsabzugsbetrag keine vergleichbare Möglichkeit, mit der im Grenzsteuersatz mehr als 20 % der Investitionskosten über die Steuererklärung zurückgeholt werden können. Musterbeispiel degressive AfA – Restbuchwert:

• 1. Jahr: 5 % von 500.000 € = 25.000 €
• 2. Jahr: 5 % von 475.000 € = 23.750 €
• 3. Jahr: 5 % von 451.250 € = 22.562 €
• 4. Jahr: 5 % von 428.688 € = 21.434 €
• 5. Jahr: 5 % von 407.254 € = 20.363 €
• 6. Jahr: 5 % von 386.891 € = 19.345 €

Ergebnis: Der Investor kann so rund 132.000 Euro steuerlich geltend machen (das heißt, auf diesen Betrag müssen keine Steuern entrichtet werden). Besonders im Vergleich mit Bestandsbauten wird deutlich, dass der steuerliche Vorteil eine massive Bereicherung für Ihre nominale Rendite darstellt. Der Vergleich zwischen der linearen Abschreibung einer bestehenden Immobilie sowie der Kombination aus degressiver AfA und Sonderabschreibung lässt sich anhand eines Kaufpreises mit einem Gebäudeanteil von 400.000 € verdeutlichen:

• 5 % degressive AfA allein: maximale Steuerrückerstattung nach 10 Jahren bis zu 55.000 €, das entspricht bis zu 13 % der Anschaffungskosten
• Kombination mit Sonderabschreibung § 7b: maximale Steuerrückerstattung nach 10 Jahren bis zu 80.000 €, das entspricht bis zu 20 % der Anschaffungskosten (eigenes Rechenbeispiel von Neo Capital)

Schnelles Handeln wird belohnt: So profitieren Sie von der Änderung

Energieeffiziente Gebäude ab einem Effizienzhaus-Standard 55 qualifizieren sich für die degressive AfA. Die AfA-Sätze in den ersten Jahren summieren sich hier auf 26,49 % (5,00 | 4,75 | 4,51 | 4,29 | 4,07 %) – ein Vorteil von 8,49 % gegenüber der linearen AfA von 3 % p.a. Bei einer Haltedauer von 10 Jahren ergibt dies eine mittlere jährliche Zusatz-AfA von 4,01 %-Punkten. Wer diese Abschreibung in Anspruch nehmen möchte, sollte sich zeitnah zu entsprechenden Immobilien beraten lassen. Der Grund hierfür liegt in der steigenden Nachfrage der Anleger, welche ebenfalls von dieser Gestaltung profitieren möchten. In der Folge sind steigende Immobilienpreise zu erwarten. Unternehmen profitieren somit unweigerlich von der Nachfrage neuer Anleger und Interessenten, welche die Voraussetzungen für die Sonderabschreibung gemäß § 7b Einkommensteuergesetz erfüllen möchten. Zusätzlich zum Effizienzhaus-Standard 55 ist es notwendig, dass der Baubeginn des Gebäudes zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 liegt. Wer im selben Zeitraum einen rechtskräftigen Kaufvertrag abschließt, kann von der degressiven AfA mit fünf Prozent profitieren. Nachdem bereits zahlreiche gebaute oder sich im Bau befindliche Wohngebäude diese Voraussetzungen erfüllen, können Interessenten bereits in den Austausch mit qualifizierten Vermittlern gehen. Um zusätzlich die Sonderabschreibung ohne Gefahr vor Rückzahlung oder weiteren Hürden nutzen zu können, sollten mit dieser Aufgabe spezialisierte Unternehmen betraut werden.

Neo Capital: Ihr Partner für steueroptimierte Investitionen

Wie Sie sehen, ist die Sonderabschreibung nach der Investitionshemmung der vergangenen Jahre ein attraktives Werkzeug, um nachhaltig errichtete Wohngebäude steuerlich optimiert zu kaufen. Zusätzlich zu den allgemein bekannten Vorteilen der steuerfreien Veräußerung nach 10 Jahren sowie der Wertentwicklung von Immobilien kommen bereits im Jahr der Anschaffung oder Herstellung deutliche Vorteile hinzu. Zuletzt sei der steuerlich bedachte Wechsel in die lineare Abschreibung genannt, welcher durch den aktuellen Gesetzesentwurf nicht verwehrt bleibt. Wer sich mit der Gestaltung seiner Anlage bis hin zu diesem Detail befasst, kann sein Portfolio vor dem Hintergrund des Wachstumschancengesetzes rapide ausbauen. Sie möchten sich zur Überführung Ihrer Steuerlast hin zu Privatvermögen beraten lassen? Wir erklären Ihnen individuell und unabhängig, welche Investmententscheidungen vor dem Hintergrund der aktuellen Gesetzgebung sowie auf Basis Ihrer Situation optimal sind. Zusätzlich betreuen wir Sie langfristig und vollumfänglich zum Thema Vermögensaufbau, Management und Vorsorge. Sprechen Sie uns auf die Chancen der Sonderabschreibung für Ihr Investment an: Wir freuen uns, Ihnen zusammen mit unserem Netzwerk an Steuerberatern und Finanzexperten eine steuerlich optimierte Vorsorgestruktur zu etablieren.