Denkmalimmobilie Abschreibung: Das Risiko für Anleger
Eine Immobilie als Kapitalanlage zählt auch 2024 noch zu den attraktivsten Anlagen für die Altersvorsorge und den Vermögensaufbau. Trotz der gestiegenen Zinsen (Stand: 1. Quartal 2024) nutzen Anleger Immobilien in attraktiven Lagen zum Steuernsparen: Dieser Ruf eilt ebenso der Denkmal-Immobilie voraus. Hierbei handelt es sich um denkmalgeschützte Immobilien, welche durch den Gesetzgeber bei der Abschreibung begünstigt werden. Was Vermittler und Anlageberater jedoch häufig verschweigen, ist das Risiko, welches mit dem Erwerb einhergeht. Wir erklären Ihnen in diesem Artikel, wie die Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) funktioniert und welche unvorhergesehenen Herausforderungen auf Anleger warten.
Rechenbeispiel einer vermieteten Denkmalimmobilie (Gebäudeanteil 85.000 € zzgl. 280.000 € Sanierungskosten, Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit 145.000 € pro Jahr):
- Jahr 1–8: zzgl. Mieteinnahmen 18.000 € – abzgl. Gebäude-AfA (2,5 % von 85.000 €) 2.125 € – abzgl. Denkmal-AfA (9 % von 280.000 €) 25.200 € – abzgl. Zinsen ca. 5.000 € = zu versteuerndes Einkommen 127.925 € pro Jahr
- Jahr 9–12: zzgl. Mieteinnahmen 18.000 € – abzgl. Gebäude-AfA (2,5 % von 85.000 €) 2.125 € – abzgl. Denkmal-AfA (7 % von 280.000 €) 19.950 € – abzgl. Zinsen ca. 5.000 € = zu versteuerndes Einkommen 130.675 € pro Jahr
Neo Capital unterstützt vermögende Angestellte und Unternehmer bei der steuerlich optimierten Anlage ihres Vermögens. Dabei setzen wir auf eine individuelle Gestaltung Ihres Portfolios und entwerfen in Zusammenarbeit mit Ihrem Steuerberater eine optimale Vorsorge und Absicherung für Ihr Vermögen. Zusätzlich überführen wir durch verschiedene Anlageoptionen Ihre Steuerlast in Privatvermögen, was für einen größeren und effizienten Vermögensaufbau sorgt.
Der Denkmalschutz und die Denkmal-AfA
Bei der Denkmalschutz-Abschreibung gibt es Voraussetzungen, welche eine Immobilie erfüllen muss. Häufig fallen historische Gebäude unter den Denkmalschutz: Eine genaue Auskunft geben hier die Denkmalschutzbehörde sowie die zuständige Baubehörde. Ist eine Immobilie einmal zur Denkmal-Immobilie erklärt worden, genießen die Eigentümer eine Vielzahl an Vorteilen. Angefangen bei der vollständigen Abschreibung der Anschaffungskosten und der Sanierungskosten, gelten für die Abschreibung zusätzlich kürzere Zeiträume. Ist eine Immobilie vermietet, können 100 % der Kosten über 12 Jahre abgeschrieben werden. In diesem Zeitraum werden in den ersten acht Jahren jeweils 9 % und in den weiteren vier Jahren jeweils 7 % abgeschrieben. Auf den ersten Blick lässt sich somit die Steuerlast drastisch reduzieren, was nicht zuletzt von Anlageberatern als Argument für den Kauf solcher Immobilien verwendet wird. Die Begünstigung von Denkmalimmobilien kommt jedoch mit einer Vielzahl an Risiken einher. Bevor wir uns der steuerlichen Auswirkung widmen, möchten wir Sie über die allgemeinen Herausforderungen im Unterhalt einer entsprechenden Immobilie informieren. Angefangen beim erhöhten Risiko des Leerstandes, kann es zu ausbleibenden Mieteinnahmen kommen. Je nach Region sind Denkmalimmobilien im Vergleich zu Neubau- und jungen Immobilien eine weniger attraktive Wahl für Mieter und Vermieter. Das zeichnet sich besonders in strukturschwachen Regionen ab, welche ohnehin bereits von einer geringen Mietrendite gezeichnet sind. Die Anreize der Denkmal-AfA werden damit schnell durch ein hohes Leerstandsrisiko sowie eine geringe Mietrendite relativiert.
Abschreibung auf Bescheid des Finanzamtes: Risiken nach dem Kauf
Wer sich trotz des Leerstandsrisikos für eine Immobilie unter Denkmalschutz zur Vermietung entschieden hat, ist einer Vielzahl steuerlicher Hürden ausgesetzt. Grundsätzlich entscheidet das Finanzamt über die Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) der Immobilie. Damit können bei ungünstiger Entscheidung die ohnehin oftmals engen Kalkulationen der Bauträger über den Haufen geworfen werden, was zu noch geringeren Renditen und einer ausbleibenden Steuerersparnis führt. Mit nur einem Bescheid wird die ehemals so attraktive Immobilie zum Gegenstand einer herkömmlichen Abschreibung bzw. reduzierter Bemessung des Sanierungsanteils über die festgesetzte Nutzungsdauer. Wer vorher über die Eigennutzung neun Prozent pro Jahr abschreiben wollte oder die günstige Denkmal-AfA während der Vermietung nutzen wollte, steht nun vor deutlich unattraktiveren Konditionen. Nachdem das Risiko eines Fremdentscheids durch das Finanzamt feststeht, lohnt sich ein Blick auf die private Ebene als Anleger. Hier kann es über die Zeit der Abschreibung zu einer hohen monatlichen Unterdeckung kommen, sobald das zu versteuernde Einkommen in den kommenden 12 Jahren abnimmt. In diesem Fall steigen die ohnehin schon erhöhten Zuzahlungen, welche im Vergleich zu klassischen Immobilieninvestments bereits deutlich umfangreicher sind. Mit Blick auf vergleichbare Immobilienanlagen ohne Sanierungen und Denkmal-AfA schneiden Denkmalimmobilien häufig wesentlich schlechter für den Vermögensaufbau ab als Neubau-Objekte oder herkömmliche Immobilien.
Neo Capital: langfristiger Vermögensaufbau ohne risikobehaftete Denkmalimmobilien
Wie Sie sehen, sprechen demografische, steuerliche und kalkulatorische Risiken für einen deutlich nüchterneren Blick auf Immobilien unter Denkmalschutz. Die Denkmal-AfA wird als Anreiz für Sanierungen gesetzt und von Anlageberatern verkaufsfördernd eingesetzt. Die Realität zeigt jedoch, dass versteuertes Kapital oder eine erwirkte Steuerersparnis deutlich lukrativer investiert werden können. Wer sein Risiko streut und auf Objekte mit marktüblicher Wertentwicklung setzt, kann dem Risiko des Wertverfalls in ohnehin bereits strukturschwachen Regionen entgehen. Alternativ zur Denkmal-AfA stehen damit Immobilien, welche durch ihre Lage und Substanz für eine langfristige Entwicklung des Marktpreises und der Miete sprechen. Wir beraten unsere Mandanten als unabhängige Finanzexperten zur nachhaltigen Anlage von privatem Vermögen. Dabei analysieren wir die Vor- und Nachteile sämtlicher Optionen am Markt und treffen datengestützte Entscheidungen. Für die optimale Abschreibung und Nutzung tatsächlich attraktiver Steuervorteile greifen wir auf unser Netzwerk an Steuerberatern und internen Immobilienexperten zurück. In Zusammenarbeit mit Ihrem Steuerberater entwickeln wir somit eine langfristige Strategie, die zu einem nachhaltigen Vermögensaufbau führt.
Häufige Fragen
Welche Ausgaben können bei Denkmalimmobilien steuerlich geltend gemacht werden?
Neben den klassischen Aufwendungen können bei vermieteten Immobilien unter Denkmalschutz zusätzlich die Kosten für Sanierungen in einem deutlich kürzeren Zeitraum abgesetzt werden. Über die Art und Dauer der Denkmal-AfA entscheidet in letzter Instanz das Finanzamt – auch im Gegensatz zum Gutachten der Denkmalbehörde, was sämtliche Denkmalimmobilien in einem grundsätzlichen Risiko verhaftet.
Welche Nachteile gibt es bei der Denkmal-Abschreibung?
Die Denkmal-AfA wurde vom Gesetzgeber als Anreiz für den Erwerb bestehender Immobilien unter Denkmalschutz entwickelt. Hierbei werden die Kosten der Immobilien sowie die Kosten sämtlicher Sanierungen über einen Zeitraum von 12 Jahren steuerlich geltend gemacht. Diese erhöhte Abschreibung kann die Steuerlast des zu versteuernden Jahreseinkommens deutlich senken, was mit zahlreichen Auflagen und einer abschließenden Entscheidung des Finanzamtes über die Form der Abschreibung einhergeht.
Welche Alternativen gibt es zu Denkmalimmobilien?
Den häufig risikoreichen Investitionen in eine Denkmalimmobilie stehen klassische Neubauten und junge Bestandsobjekte in gefragten Lagen gegenüber. Diese Investitionen sind gemessen an der aktuellen Entwicklung strukturschwacher Regionen häufig attraktiver für eine langfristige Anlage.