Steuern · 11 Min Lesezeit

Abfindung in Immobilien investieren: Steuern senken mit Bestand, Neubau oder Denkmal

Wer eine Abfindung erhält, denkt oft gleichzeitig über eine Immobilie als Kapitalanlage nach: Das Geld ist als Eigenkapital vorhanden, und die Steuerlast im Auszahlungsjahr ist hoch. Beides lässt sich verbinden – aber nur, wenn die Reihenfolge stimmt. Dieser Beitrag vertieft den Immobilien-Baustein. Die Grundlagen zur Fünftelregelung, zum Auszahlungsjahr und zur Anlage des übrigen Kapitals finden Sie im Leitfaden Abfindung investieren; wie sich mehrere Hebel bei sehr hohen Beträgen kombinieren lassen, zeigt 500.000 € Abfindung: Steuer bis auf 0 € senken.

Warum eine Immobilie im Abfindungsjahr doppelt wirkt

Eine Abfindung wird mit der Fünftelregelung nach § 34 Abs. 1 EStG besteuert: Die Steuer wird so berechnet, als käme nur ein Fünftel der Abfindung zum übrigen Einkommen hinzu; die Differenz wird verfünffacht. Je niedriger das übrige Einkommen, desto stärker wirkt die Regelung. Seit 2025 gibt es die Ermäßigung nur noch über die Einkommensteuererklärung (Wachstumschancengesetz).

Ein Werbungskostenüberschuss aus Vermietung – etwa durch Abschreibungen, Schuldzinsen oder Reparaturen – wird im selben Jahr mit allen anderen Einkünften verrechnet. Er mindert das übrige Einkommen und wirkt damit auf zwei Ebenen: erstens zum Grenzsteuersatz auf das übrige Einkommen, zweitens über die Fünftelregelung, weil das Fünftel der Abfindung auf ein niedrigeres Einkommen trifft und die Differenz verfünffacht wird.

Wie groß der Unterschied ist, zeigt ein Vergleich: Bei 50.000 € übrigem zu versteuerndem Einkommen spart ein Abzug von 30.000 € ohne Abfindung rund 8.980 € Einkommensteuer und Soli. Mit einer Abfindung von 100.000 € im selben Jahr spart derselbe Abzug 20.945 € – mehr als das Doppelte.

Drei Wege im Vergleich: Bestand, Neubau, Denkmal

Weg 1: Erhaltungsaufwand an einer vorhandenen Mietimmobilie

Wer bereits eine vermietete Wohnung oder ein Mietshaus besitzt, hat den einfachsten Hebel: Anstehende Arbeiten – etwa Heizung, Fenster, Bäder oder Dach – lassen sich gezielt ins Abfindungsjahr legen. Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Zahlung voll als Werbungskosten abziehbar. Größere Aufwendungen an überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden dürfen Sie wahlweise auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV) – im Abfindungsjahr ist der Sofortabzug meist die bessere Wahl; die Verteilung kann aber helfen, den Abzug passend zu dosieren.

Achtung bei kürzlich gekauften Objekten: Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten (ohne Umsatzsteuer) innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und sind nur über die Abschreibung abziehbar (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Ein Altbau, der im Abfindungsjahr gekauft und sofort saniert wird, bringt deshalb meist nicht den erhofften Sofortabzug. Wie sich Sanierungen wirtschaftlich und steuerlich planen lassen, zeigt unsere Sanierungsstrategie für Vermieter.

Weg 2: Neubau mit Sonder-AfA und degressiver AfA

Für neue Mietwohnungen gilt die degressive AfA von 5 % des Restwerts (§ 7 Abs. 5a EStG), wenn der Baubeginn bzw. beim Kauf der Kaufvertrag nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 liegt. Bei förderfähigen Neubauten – Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029, Anschaffungs- oder Herstellungskosten höchstens 5.200 € je m² – kommt die Sonder-AfA von 5 % nach § 7b EStG hinzu, bemessen an höchstens 4.000 € je m² und begrenzt auf das Anschaffungsjahr und die drei Folgejahre.

Für die Abfindung ist ein Detail besonders wichtig: Die Sonder-AfA ist ein Jahresbetrag und steht auch bei Übergabe im Dezember voll zu, die degressive AfA dagegen nur zeitanteilig. Beim Kauf muss die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft und anschließend zehn Jahre zu Wohnzwecken vermietet werden. Alle Bedingungen im Detail: Sonder-AfA 7b: Voraussetzungen und Fehler und Rechenbeispiel degressive AfA und Sonder-AfA.

Weg 3: Denkmalimmobilie mit erhöhter Abschreibung

Bei einem Baudenkmal können die Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die zur Erhaltung oder sinnvollen Nutzung des Denkmals erforderlich sind, acht Jahre mit je bis zu 9 % und vier weitere Jahre mit je bis zu 7 % abgesetzt werden (§ 7i EStG). Begünstigt sind nur diese Sanierungskosten – nicht der Kaufpreisanteil der Altbausubstanz, der regulär abgeschrieben wird. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde, und die Maßnahmen müssen mit ihr abgestimmt sein.

Für die Abfindung ist der Zeitpunkt die größte Hürde: Beim Kauf vom Bauträger beginnt die erhöhte Abschreibung im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme (§ 7i Abs. 1 Satz 5 EStG). Verzögert sich die Sanierung über den Jahreswechsel, fällt der Abzug nicht mehr ins Abfindungsjahr. Hinzu kommen Leerstands-, Auflagen- und Kalkulationsrisiken, die wir im Beitrag Denkmalimmobilie: Abschreibung und Risiken beschreiben.

Rechenbeispiel 2026: drei Wege nebeneinander

Ausgangslage: ledig, Abfindung 100.000 €, übriges zu versteuerndes Einkommen im Auszahlungsjahr 50.000 €. Ohne Immobilie fallen auf die Abfindung mit Fünftelregelung 41.282 € Einkommensteuer und Soli an. Für Neubau und Denkmal unterstellen wir zur Vergleichbarkeit denselben Kaufpreis von 400.000 € für eine 70-m²-Wohnung, 14.400 € Jahresmiete, 12.000 € Zinsen und 1.500 € nicht umlagefähige Kosten.

Im ersten Jahr liegen die Wege bei vergleichbarem Abzug also nah beieinander – die Ersparnis je Euro hängt vor allem vom übrigen Einkommen ab, nicht von der Art der Immobilie. Unterschiede entstehen in den Folgejahren (Neubau: Sonder-AfA über vier Jahre; Denkmal: erhöhte AfA über zwölf Jahre; Erhaltungsaufwand: einmalig) und vor allem bei Lage, Kaufpreis, Vermietbarkeit und Risiko. Ihre eigenen Neubau-Werte rechnen Sie mit dem AfA-Rechner.

Wie stark wirkt der Abzug bei anderem Einkommen?

Zwei Effekte fallen auf: Liegt das übrige Einkommen bei 30.000 €, drückt ein Abzug in gleicher Höhe es auf null – die Fünftelregelung entfaltet dann ihre volle Wirkung, und fast jeder abgesetzte Euro kommt als Steuerersparnis zurück. Ist das übrige Einkommen dagegen schon null, verpufft ein großer Teil des Abzugs im Grundfreibetrag: Die Ersparnis sinkt auf rund 22 %. Die richtige Dosierung ist deshalb wichtiger als der größtmögliche Abzug. Ihre Ausgangslage ermitteln Sie mit dem Fünftelregelung-Rechner.

Timing: Der Abzug muss ins Abfindungsjahr fallen

Die doppelte Wirkung gibt es nur, wenn Abfindung und Abzug im selben Kalenderjahr liegen. Steuerlich zählt bei der Abfindung der Zufluss (§ 11 EStG), bei der Immobilie je nach Weg ein anderer Zeitpunkt:

• Erhaltungsaufwand: maßgeblich ist die Zahlung der Rechnung, nicht der Auftrag oder die Ausführung. Eine im Dezember erbrachte, aber erst im Januar bezahlte Leistung zählt ins Folgejahr.
• Neubau: Die Abschreibung beginnt mit der Anschaffung, also der Lieferung (§ 9a EStDV) – in der Praxis der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten bei der Übergabe, nicht der Notartermin. Bei Übergabe im Dezember gibt es die Sonder-AfA voll, die degressive AfA nur für einen Monat: Im Beispiel sinkt der Verlust dann auf rund 15.300 € und die Ersparnis auf rund 10.900 €.
• Denkmal: maßgeblich ist der Abschluss der Baumaßnahme. Bei laufenden Sanierungen ist dieser Termin am schwersten planbar.

Rutscht der Abzug ins Folgejahr, ist er nicht verloren – er wirkt dann aber ohne die Hebelwirkung der Fünftelregelung. Bei 50.000 € übrigem Einkommen im Folgejahr brächte derselbe Abzug von 30.000 € nur noch rund 8.980 € statt 20.945 €.

Weil sich der Übergabetermin einer Immobilie oft schwerer steuern lässt als der Auszahlungstermin der Abfindung, lohnt es sich, beides gemeinsam zu planen – vor der Unterschrift unter den Aufhebungsvertrag. Steht etwa fest, dass eine Neubauwohnung erst im Frühjahr übergeben wird, kann eine Fälligkeit der Abfindung im Januar des Folgejahres beide Termine zusammenführen – zusätzlich zum Vorteil, dass im Folgejahr meist das Gehalt fehlt. Die Fälligkeit muss vertraglich vereinbart sein; eine nachträgliche Verschiebung erkennt das Finanzamt nicht an.

Finanzierung ohne laufendes Gehalt

Nach einer Abfindung fehlt häufig genau das, worauf Banken bei der Kreditprüfung besonders achten: ein laufendes, sicheres Einkommen. Für die Finanzierung zählt deshalb, wie Ihr künftiges Einkommen aussieht – ein neuer Arbeitsvertrag, Rente, Mieteinnahmen oder Kapitalerträge. Planen Sie das Gespräch mit der Bank möglichst, solange Ihre berufliche Situation noch klar darstellbar ist.

• Abfindung als Eigenkapital: Ein höherer Eigenkapitaleinsatz senkt Finanzierungsbedarf und Rate. Er senkt allerdings auch die Zinsen – und damit den Werbungskostenüberschuss im Abfindungsjahr. Hier gilt es abzuwägen.
• Liquiditätsreserve behalten: Seit 2025 behält der Arbeitgeber zunächst die volle Lohnsteuer ein; die Ermäßigung durch Fünftelregelung und Immobilienverlust kommt erst mit dem Steuerbescheid. Planen Sie diese Lücke ebenso ein wie Rücklagen für Leerstand und Reparaturen.
• Nicht alles in ein Objekt: Wer die gesamte Abfindung in eine einzige Wohnung bindet, macht sein Vermögen von einer Lage, einem Mieter und einem Bauträger abhängig. Eine Immobilie ist ein Baustein der Anlage, nicht die ganze Strategie.
• Rate auch ohne Steuereffekt tragbar: Die Steuerersparnis fließt einmal pro Jahr, die Rate jeden Monat.

Typische Fehler

• Kauf wegen der Steuer statt wegen der Immobilie: Eine überteuerte Wohnung in schwacher Lage wird durch Abschreibungen nicht zu einer guten Anlage. Erst Wirtschaftlichkeit, dann Steuer.
• Sanierung kurz nach dem Kauf: Mehr als 15 % der Gebäudekosten innerhalb von drei Jahren machen aus Erhaltungsaufwand anschaffungsnahe Herstellungskosten – der Sofortabzug entfällt.
• Übergabe oder Fertigstellung rutscht ins Folgejahr: Der Abzug trifft dann nicht mehr auf die Abfindung. Bei Neubau und Denkmal Bauzeitpuffer einplanen.
• Förderbedingungen nicht gesichert: Fehlt beim Neubau das QNG-Siegel oder wird die Kostengrenze von 5.200 €/m² überschritten, entfällt die Sonder-AfA ganz; beim Denkmal hängt alles an der Bescheinigung der Behörde.
• Klumpenrisiko: Abfindung komplett als Eigenkapital in ein Objekt, keine Reserve, hohe Rate.
• Zu viel abziehen: Sinkt das übrige Einkommen unter null, wird ein Teil des Abzugs im Grundfreibetrag „verschenkt“ – die Ersparnis je Euro fällt im Beispiel von rund 100 % auf rund 22 %.
• Keine Steuererklärung: Ohne Veranlagung gibt es weder die Fünftelregelung noch die Verrechnung des Immobilienverlusts.

Checkliste: Immobilie und Abfindung richtig verbinden

1. Übriges Einkommen in den möglichen Auszahlungsjahren schätzen und die Steuer vergleichen (Rechner).
2. Ziel-Abzug bestimmen: Wie weit soll das übrige Einkommen sinken, ohne Grundfreibetrag zu verschenken?
3. Vorhandene Mietimmobilien auf anstehenden Erhaltungsaufwand prüfen; 15-%-Grenze bei Käufen der letzten drei Jahre beachten.
4. Bei Neubau: EH 40 mit QNG, Bauantrags- und Baubeginnfenster, 5.200-€/m²-Grenze und den realistischen Übergabetermin prüfen.
5. Bei Denkmal: Bescheinigung der Denkmalbehörde, Abstimmung der Maßnahmen und realistischen Abschluss der Baumaßnahme prüfen.
6. Auszahlungstermin der Abfindung und Übergabe bzw. Zahlung aufeinander abstimmen – vor Unterschrift des Aufhebungsvertrags.
7. Finanzierung, Eigenkapitaleinsatz und Liquiditätsreserve festlegen; Rate ohne Steuereffekt prüfen.
8. Im Folgejahr: Einkommensteuererklärung mit Fünftelregelung und Anlage V abgeben.

Wie Neo Capital Sie unterstützt

Wir stellen Ihnen die Wege mit ihren Vor- und Nachteilen gegenüber, rechnen für Ihre Situation durch, welcher Abzug im Abfindungsjahr sinnvoll ist, und prüfen, ob sich ein Objekt auch ohne Steuereffekt trägt. Auf Wunsch kombinieren wir den Immobilien-Baustein mit Auszahlungsjahr und Altersvorsorge – und stimmen die steuerliche Umsetzung mit Ihrer Steuerberatung ab. Mehr zu unserem Ansatz: Kapitalanlage-Immobilien und Mehrfamilienhaus-Neubau als Kapitalanlage.