Ein wesentlicher Treiber für die Preisentwicklung ist weiterhin die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank. Nach mehreren deutlichen Zinsschritten zur Inflationsbekämpfung liegt das Zinsniveau nun auf einem höheren, aber stabilisierten Niveau. Für Eigennutzer wie Kapitalanleger bedeutet das: Finanzierungen sind anspruchsvoller, aber planbarer geworden. Die Nachfrage hat sich dadurch verlagert – Käufer prüfen genauer, ob sich eine Investition langfristig trägt.

Hinzu kommt die Inflationsentwicklung. Zwar hat sich die Kerninflation in Europa zuletzt beruhigt, dennoch bleiben Bau- und Energiekosten hoch. Dies hat einen direkten Effekt: Neubauten verteuern sich, während gut erhaltene oder energetisch sanierte Bestandswohnungen an Wert gewinnen. Gerade in Städten mit strengen Klimazielen und angespanntem Wohnungsmarkt profitieren energieeffiziente Objekte überproportional.

Die Marktentwicklung zeigt sich 2025 stark differenziert:

• Top-7-Städte (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf):

  In diesen Metropolen ist die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin stabil. Laut Guthmann Estate stiegen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Berlin im ersten Quartal 2025 um rund 1,2 %, nachdem sie zuvor über mehrere Quartale gefallen waren. Der Markt scheint damit eine Bodenbildung erreicht zu haben.

• Umland der Großstädte:

  Regionen im Speckgürtel profitieren von einer anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum, da Käufer ins Umland ausweichen, um günstigere Preise und mehr Fläche zu erhalten. Laut aktuellen Marktdaten stiegen die Preise dort um durchschnittlich 1,6 % im Quartal. Besonders Orte mit guter ÖPNV-Anbindung zur Metropole sind gefragt.

• B- und C-Lagen / Distanzimmobilien:

  Hier ist Vorsicht geboten. Zwar locken in manchen Regionen Bruttomietrenditen von über 5 %, doch ist die Zukunftsfähigkeit vieler Standorte unsicher. Gründe:

  Bevölkerungsrückgang: Laut Demografieportal zeigen die Bevölkerungsprognosen (siehe offizielle Grafik „Bevölkerung nach Bundesländern“), dass insbesondere strukturschwache Regionen langfristig Einwohner verlieren werden. Das bedeutet weniger Nachfrage, steigende Leerstandsrisiken und sinkende Mietpotenziale.

  CO₂-Belastung: Energetisch schlecht aufgestellte Immobilien werden durch CO₂-Bepreisung und strengere Klimaregeln für Kapitalanleger zunehmend unattraktiv. Vermieter laufen Gefahr, dass hohe Sanierungskosten notwendig werden, um Objekte überhaupt am Markt halten zu können.

Für Investoren gilt daher: Hohe Renditeangaben allein reichen nicht als Entscheidungsgrundlage. Entscheidend ist die langfristige Standort- und Nachfrageperspektive.

Die Wohnwetterkarte visualisiert deutschlandweit die Lage im Wohnungsmarkt wie eine Wetterkarte – von „heiß“ bis „kalt“, je nachdem, wie stark Angebot und Nachfrage aus dem Gleichgewicht sind.

„Heiße“ Regionen weisen eine deutlich höhere Nachfrage als Bautätigkeit auf, wie z. B. das Berliner Umland oder kleinere Hochpreisstädte. Das Kartenbild zeigt, dass sich der Wohnungsmarkt aktuell flächendeckend „erwärmt“, bedingt durch sinkende Fertigstellungszahlen und steigenden Bedarf. Neue Wärmebereiche, etwa in vormals stabilen Umlandregionen, verdeutlichen zunehmenden Druck auch außerhalb der großen Metropolen. Kurz gesagt: Die Wohnwetterkarte zeigt, wo Wohnraum knapp ist – und gibt einen Ausblick, wo sich der Trend in den kommenden drei bis fünf Jahren weiter intensivieren dürft.

Trotz höherer Finanzierungskosten bleibt die Nachfrage nach Wohnimmobilien hoch – allerdings selektiver. Wesentliche Treiber:

• Begrenztes Angebot: In Ballungsräumen werden zu wenige Wohnungen gebaut.

• Bevölkerungswachstum in Metropolen: Urbanisierung und Zuzug sichern stabile Nachfrage.

• Energieeffizienz: Käufer achten stärker auf energetischen Zustand – schlecht aufgestellte Objekte sind immer schwerer vermiet- oder verkaufbar.

• Steuerliche Anreize: Degressive AfA und Sonder-AfA schaffen Kaufargumente für Kapitalanleger.

Für private und institutionelle Anleger eröffnen sich 2025 weiterhin interessante steuerliche Spielräume:

• Degressive AfA (§ 7 Abs. 5 EStG): Neubauten können mit bis zu 5 % jährlich abgeschrieben werden.

• Sonder-AfA nach § 7b EStG: Für bestimmte förderfähige Neubauten zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten.

• § 6b EStG – steuerneutrale Reinvestition: Gewinne aus Altimmobilien können steuerfrei in Neubauten fließen.

Gerade für einkommensstarke Investoren sind diese Hebel entscheidend, um Rendite nach Steuern zu optimieren.

Neben der Standort- und Steuerperspektive gewinnen auch staatliche Förderungen zunehmend an Bedeutung. Besonders bei energetischen Sanierungen von Bestandsimmobilien sowie beim Neubau von Wohngebäuden können Investoren aktuell auf attraktive Programme der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) zurückgreifen.

• KfW-Programme für Wohngebäude: zinsvergünstigte Darlehen und Tilgungszuschüsse bei Einhaltung bestimmter Effizienzstandards (z. B. KfW-Effizienzhaus 40 oder 55).

• Sanierungsförderung: Zuschüsse für Maßnahmen wie Dämmung, Heizungsmodernisierung oder Photovoltaikanlagen.

Die Analysen beruhen auf einer breiten Datenbasis:

• Angebotsdaten von führenden Online-Portalen (Immobilienscout24, Immowelt uvm.),

• offizielle Transaktionsdaten des Gutachterausschusses und des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP),

• Marktreports von Guthmann Estate, BNP Paribas Real Estate, JLL und IW Köln,

• Finanzierungsdaten von Plattformen wie Europace.

Neo Capital bündelt diese Informationen und übersetzt sie in konkrete Handlungsempfehlungen für Investoren. Unser Anspruch ist es, nicht nur zu zeigen, was auf dem Papier steht, sondern was tatsächlich am Markt passiert – und wie Anleger die aktuellen Marktparameter gezielt für sich nutzen können.

Ein Kapitalanleger erwirbt 2025 eine Neubauwohnung in Berlin-Grünau für 450.000 €.

• Kaufpreis Gebäudeanteil: 350.000 €

• Degressive AfA (5 % p.a.): 17.500 € steuerlich absetzbar

• Sonder-AfA nach § 7b EStG (5 % im ersten Jahr): 17.500 € zusätzlich

Ergebnis: Bereits im ersten Jahr können 35.000 € steuerlich geltend gemacht werden. Bei einem Einkommensteuersatz von 42 % entspricht das einer Steuerersparnis von 14.700 € – allein im ersten Jahr. Dies erhöht die erzielbare Eigenkapitalrendite.

Der Wohnimmobilienmarkt 2025 ist kein homogener Markt, sondern stark segmentiert. Während Metropolen und deren Umland stabile bis leicht steigende Preise verzeichnen, geraten Distanzimmobilien in schrumpfenden Regionen unter Druck. Bevölkerungsrückgang und CO₂-Belastungen bei energetisch schlecht aufgestellten Immobilien machen viele Objekte unattraktiv, auch wenn die Bruttomietrendite kurzfristig attraktiv wirkt.

Für Kapitalanleger gilt daher: Entscheidend sind nicht nur aktuelle Renditen, sondern die langfristige Standortqualität und Energieeffizienz. Neo Capital unterstützt Investoren dabei, Chancen und Risiken objektiv zu bewerten, steuerliche Vorteile voll auszuschöpfen und Investitionen nachhaltig in Vermögensstrukturen einzubetten.

Die Entwicklung der Immobilienpreise im Jahr 2025 erfordert von Anlegern mehr denn je eine fundierte Analyse, strategische Planung und steuerliche Kompetenz. Während makroökonomische und regulatorische Faktoren den Markt anspruchsvoller machen, bieten sie zugleich Chancen für Anleger, die mit einem starken Partner an ihrer Seite agieren. Neo Capital begleitet vermögende Privatpersonen, Unternehmer und institutionelle Anleger bei der Identifikation, Prüfung und Umsetzung von Immobilieninvestments, die sowohl Substanz als auch steuerliche Effizienz bieten.

Dabei greift Neo Capital auf ein exklusives Netzwerk aus Steuerberatern, Notaren, Rechtsanwälten und Family Offices zu, um für seine Mandanten nicht nur Zugang zu Off-Market-Immobilien zu schaffen, sondern diese auch optimal in bestehende Vermögensstrukturen zu integrieren. In einem Marktumfeld, das von zunehmender Komplexität und Differenzierung geprägt ist, bietet Neo Capital damit einen entscheidenden Mehrwert: die Verbindung von Marktwissen, steuerlicher Optimierung und strategischer Exzellenz.