Das vergangene Wirtschaftsjahr war für den Großteil der Immobilieninvestoren ein Jahr des Wartens. Wer sich mit Blick auf die gestiegenen Zinsen zurückgehalten hat, bekommt durch einen aktuellen Gesetzesentscheid neuen Rückenwind. Als Bestandteil des Wachstumschancengesetzes plant der Gesetzgeber, §7b EStG im Sinne der Anleger anzupassen. Der neue Zusatz sieht vor, dass zusätzlich zur Erhöhung der linearen AfA von zwei auf drei Prozent und der Sonderabschreibung für klimafreundliche Immobilien ebenfalls die degressive AfA auf fünf Prozent für sechs Jahre angepasst wird. Die Sonderabschreibung und die degressive AfA lassen sich bei Immobilien mit einem Effizienzhaus Standard von mindestens 40 kombinieren. Im Ergebnis bedeutet dies, dass zu Beginn eine Abschreibung von bis zu 10% pro Jahr möglich ist.

Mit dieser Optimierung möchte der Gesetzgeber den Wohnungsbau energieeffizienter Immobilien fördern und die Anschaffung für Anleger attraktiver gestalten. Hintergrund hierfür sind die anhaltend hohe Mietnachfrage in Städten sowie die ausbleibenden Neubauten durch die aktuelle Markt- und Zinslage. Wer die Anschaffungs- oder Herstellungskosten seiner Immobilie gemäß des neuen Entwurfs abschreiben möchte, muss jedoch Voraussetzungen erfüllen, welche Steuerpflichtige ohne hinreichende Beratung vor die Gefahr eventueller Rückzahlungen stellen.

Die Sonderabschreibung führt unter Einhaltung entsprechender Voraussetzungen zur drastischen Steuerersparnis in den ersten Jahren nach der Anschaffung. Bevor wir uns einem Beispiel widmen, sollten Sie jedoch die Rahmenbedingungen für die Sonderabschreibung kennen. Nur wer die Zehnjahresfrist sowie die Baukostenobergrenze einhält, entgeht eventuellen Rückzahlungen. Das bedeutet, dass bereits eine Eigennutzung der Immobilie vor Ablauf der Zehnjahresfrist oder eine steuerfreie Veräußerung dazu führen können, dass erzielte Steuererstattungen rückwirkend unwirksam werden.


Ähnlich verhält es sich bei der Baukostenobergrenze. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200€ pro Quadratmeter nicht überschreiten. Auch nachträglich anfallende Anschaffungskosten in den ersten drei Jahren sollten hierbei berücksichtigt werden, was zu genauen Kalkulationen durch Bauträger und Anleger führt. Wichtig: Zu den Anschaffungskosten zählen auch die Kosten für Notar, Grundbuchamt und die Grunderwerbsteuer.
Werden diese Voraussetzungen missachtet, kann dies zur Verzinsung der Steuerlast sowie einer Nachzahlung in Höhe der Sonderabschreibung führen.

Mit der Kombination aus der degressiven AfA sowie der Sonderabschreibung nach §7b EStG ergibt sich ein klarer Vorteil für Anleger: Die Einnahmen- Überschussrechnung weist durch die Abschreibung deutlich umfangreichere Abzüge auf, welche im selben Jahr zu einer überdurchschnittlich großen Steuerersparnis führen. Bereits im Jahr der Anschaffung sorgt diese Kombination für bis zu 10% AfA, wodurch in den ersten 4 Jahren bis zu 40% der Anschaffung abgeschrieben werden können. Derzeit gibt es neben der Sonderabschreibung und dem Investitionsabzugsbetrag keine vergleichbare Möglichkeit, mit der im Grenzsteuersatz mehr als 20% der Investitionskosten über die Steuererklärung zurückgeholt werden können.

Musterbeispiel degressive AfA - Restbuchwert:

• 1. Jahr: 5% von 500.000 € = 25.000 €
• 2. Jahr: 5% von 475.000 € = 23.750 €
• 3. Jahr: 5% von 451.250 € = 22.562 €
• 4. Jahr: 5% von 428.688 € = 21.434 €
• 5. Jahr: 5% von 407.254 € = 20.363 €
• 6. Jahr: 5% von 386.891 € = 19.345 €

Ergebnis: Der Investor kann so rund 132.000 Euro steuerlich geltend machen (das heißt auf diesen Betrag müssen keine Steuern entrichtet werden).

Besonders im Vergleich mit Bestandsbauten wird deutlich, dass der steuerliche Vorteil eine massive Bereicherung für Ihre nominale Rendite darstellt. Der Vergleich zwischen der linearen Abschreibung einer bestehenden Immobilie sowie der Kombination aus degressiver AfA und Sonderabschreibung lässt sich in folgendem Beispiel erkennen.

Kaufpreis (Gebäudeanteil 400.000 €)	5% degressive AfA	Kombination mit Sonderabschreibung § 7b
Maximale Steuerrückerstattung nach 10 Jahren	bis zu 55.000 €	bis zu 80.000 €
Steuereffekt auf das Investitionsvolumen	bis zu 13 % der Anschaffungskosten	20 % der Anschaffungskosten

[eigenes Rechenbeispiel]

Energieeffiziente Gebäude ab einem Effizienzhaus Standard 55 qualifizieren sich für die degressive AfA.  Die AfA-Sätze in den ersten 6 Jahren summieren sich hier auf 26,49% (5,00|4,75|4,51|4,29|4,07%). Das ist ein Vorteil von 8,49% ggü. der linearen AfA von 3% p.a. Bei einer Haltedauer von 10 Jahren ergibt dies eine mittlere jährliche Zusatz-AfA von 0,85%-Punkten. Wer diese Abschreibung in Anspruch nehmen möchte, sollte sich zeitnah zu entsprechenden Immobilien beraten lassen. Der Grund hierfür liegt in der voraussichtlich steigenden Nachfrage der Anleger, welche ebenfalls von dieser Gestaltung profitieren möchten. In der Folge sind steigende Immobilienpreise zu erwarten, welche sich aus dem Aufschwung der Baubranche ergeben werden. Unternehmen profitieren somit unweigerlich von der Nachfrage neuer Anleger und Interessenten, welche die Voraussetzungen für die Sonderabschreibung gemäß §7b Einkommensteuergesetz erfüllen möchten.

Zusätzlich zum Effizienzhaus Standard 55 ist es notwendig, dass der Baubeginn des Gebäudes zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 liegt. Wer im selben Zeitraum einen rechtskräftigen Kaufvertrag abschließt, kann von der degressiven AfA mit fünf Prozent profitieren. Nachdem bereits zahlreiche gebaute oder sich im Bau befindliche Wohngebäude diese Voraussetzungen erfüllen, können Interessenten bereits in den Austausch mit qualifizierten Vermittlern gehen. Um zusätzlich die Sonderabschreibung ohne Gefahr vor Rückzahlung oder weiteren Hürden nutzen zu können, sollten mit dieser Aufgabe spezialisierte Unternehmen betraut werden.

Wie Sie sehen, ist die Sonderabschreibung nach der Investitionshemmung der vergangenen Jahre ein attraktives Werkzeug, um nachhaltig errichtete Wohngebäude steuerlich optimiert zu kaufen. Zusätzlich zu den allgemein bekannten Vorteilen der steuerfreien Veräußerung nach 10 Jahren sowie der Wertentwicklung von Immobilien, kommen bereits im Jahr der Anschaffung oder Herstellung deutliche Vorteile hinzu. Zuletzt sei der steuerlich bedachte Wechsel in die lineare Abschreibung genannt, welcher durch den aktuellen Gesetzesentwurf nicht verwehrt bleibt. Wer sich mit der Gestaltung seiner Anlage bis hin zu diesem Detail befasst, kann sein Portfolio vor dem Hintergrund des Wachstumschancengesetzes rapide ausbauen.

Sie möchten sich zur Überführung Ihrer Steuerlast hin zu Privatvermögen beraten lassen? Wir erklären Ihnen individuell und unabhängig, welche Investmententscheidungen vor dem Hintergrund der aktuellen Gesetzgebung sowie auf Basis Ihrer Situation optimal sind. Zusätzlich betreuen wir Sie langfristig und vollumfänglich zum Thema Vermögensaufbau, Management und Vorsorge. Sprechen Sie uns auf die Chancen der Sonderabschreibung für Ihr Investment an: Wir freuen uns, Ihnen zusammen mit unserem Netzwerk an Steuerberatern und Finanzexperten eine steuerlich optimierte Vorsorgestruktur zu etablieren.

Als Anleger ergeben sich besonders für den Kauf von Neubauten umfangreiche Vorteile aus dem Gesetzesentwurf. Die Sonderabschreibung sowie die degressive AfA mit fünf Prozent pro Jahr sind zwei Merkmale, welche die Höhe Ihrer Rendite sowie Ihre Steuerersparnis pro Jahr beeinflussen. In Kombination erzielen Anleger bis zu 10% AfA in den ersten Jahren, wodurch innerhalb eines Wirtschaftsjahres bis zu 10% der Steuer auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten zurückgeführt werden.

Für die Inanspruchnahme der degressiven AfA qualifizieren sich grundsätzlich Gebäude ab einem Effizienzhaus Standard 55. Darüber hinaus kann innerhalb der ersten 10 Jahre die Immobilie nicht zur Eigennutzung herangezogen werden (Zehnjahresfrist), sofern die erhöhte AfA in Anspruch genommen wurde.

Bei der Inanspruchnahme der Sonderabschreibung muss der Effizienzhaus Standard 40 mit QNG Siegel gewährleistet sein.  Zusätzlich sollten Anleger die Baukostenobergrenze beachten, um eventuellen Rückzahlungen und Verzinsungen der Steuer zu entgehen. Wir empfehlen eine entsprechende Beratung durch einen unabhängigen Experten zum Thema Sonderabschreibung und Investitionsabzugsbetrag.

Um bis zu 40 Prozent in 4 Jahren abzuschreiben, muss der Baubeginn des Wohngebäudes zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 liegen. Im selben Zeitraum muss ein rechtswirksamer Kaufvertrag über die Immobilien zustande gekommen sein. Zu den weiteren Voraussetzungen bei der Sonderabschreibung beraten wir Sie gerne und unabhängig.

Der Baubeginn ist im „Herstellungsfall“ entscheidend. Im Anschaffungsfall muss der obligatorische Kaufvertrag nach dem 30.9.2023 erfolgt sein.

Bei im Bau befindlichen Objekten mit Baubeginn vor dem 01.10.2023 stellt sich demnach immer die Frage, ob der „Käufer“ lt. Urkunde wirtschaftliche betrachtet ein Käufer oder ein Hersteller/Bauherr ist. Das ist abhängig davon, wer das Herstellungsrisiko trägt. Dies ist in solchen Fällen typischerweise beim Verkäufer, so dass ein „Anschaffungsfall“ gegeben sein sollte. Um die Frage final zu klären, muss ein teiferer Blick in die Vetragsunterlagen geworfen werden um zu ermittlen, wann Besitz, Nutzen und Lasten übergehen sollen.