Immobilien · 10 Min Lesezeit

Mietpreisbremse umgehen? Gewerbe zu Wohnen, Ausnahmen und warum viele Mieten rechtswidrig sind

Kaum ein Thema beschäftigt Vermieter und Kapitalanleger in Berlin so sehr wie die Mietpreisbremse. Gleichzeitig kursieren viele Ideen, wie man sie „umgehen“ könnte: ehemalige Büros zu Mikroapartments umbauen, möbliert vermieten, Verträge „auf Zeit“ schließen oder Gewerbemietverträge für Wohnungen verwenden. Manche dieser Wege sind legal, andere nur scheinbar.

In diesem Beitrag ordnen wir ein, welche Ausnahmen das Gesetz wirklich vorsieht, was zwei Urteile des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2026 für umgebaute Gewerbe- und Altbauflächen bedeuten und warum Kapitalanleger beim Kauf vermieteter Wohnungen genau hinschauen sollten.

So funktioniert die Mietpreisbremse in Berlin

Nach § 556d BGB darf die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Berlin hat das gesamte Stadtgebiet per Verordnung als angespannten Markt festgelegt. Nachdem der Bund die gesetzliche Grundlage bis Ende 2029 verlängert hat, gilt die neue Berliner Mietenbegrenzungsverordnung seit dem 01.01.2026 – ebenfalls bis zum 31.12.2029.

Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete, in der Praxis meist der Berliner Mietspiegel. Entscheidend sind dabei Lage, Ausstattung, Größe – und die Baualtersklasse. Genau an dieser Stelle setzen viele Streitfälle an: Ist ein umgebautes Bürogebäude ein Altbau aus den 1970er-Jahren oder ein Neubau? Davon hängt ab, welches Mietspiegelfeld gilt und ob die Mietpreisbremse überhaupt anwendbar ist.

Die Mietpreisbremse regelt nur die Miete bei Vertragsbeginn. Bei einer Staffelmiete wird jede Stufe geprüft (§ 557a BGB), bei einer Indexmiete die Ausgangsmiete (§ 557b BGB).

Die gesetzlichen Ausnahmen im Überblick

Gewerbe zu Wohnen: Was der BGH 2026 entschieden hat

Die Umwidmung von Gewerbe zu Wohnen gilt seit Jahren als Weg, Wohnungen von der Mietpreisbremse zu befreien. Das Argument: Eine ehemalige Ladenfläche oder ein Büro wird nach dem 01.10.2014 „erstmals“ als Wohnung genutzt und vermietet – also greift die Neubau-Ausnahme. Der Bundesgerichtshof hat dieser Lesart mit Urteil vom 19.08.2026 (VIII ZR 104/25) klare Grenzen gesetzt.

Im entschiedenen Fall ging es um eine rund 73 m² große Berliner Wohnung, die aus einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss eines Altbaus abgetrennt und 2020 erstmals als Wohnung vermietet worden war – für 979 € nettokalt. Die Vorinstanzen hatten die Ausnahme angenommen. Der BGH hob das Urteil auf und stellte drei Grundsätze auf:

1. Gewerbliche Vornutzung allein genügt nicht. Dass Räume vor dem Stichtag nur gewerblich genutzt wurden, reicht für die Ausnahme nicht aus.
2. Die Räume dürfen vorher objektiv nicht bewohnbar gewesen sein. Maßgeblich ist nicht die vertragliche Nutzung, sondern ob die Räume baulich zum Wohnen geeignet waren – also mindestens Wohn-/Schlafraum, Toilette, Bad und Küche oder Kochgelegenheit bzw. die nötigen Anschlüsse.
3. Der Umbau muss einen wesentlichen Bauaufwand erfordern. Das ist in der Regel der Fall, wenn die Kosten rund ein Drittel des Aufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung (ohne Grundstücksanteil) erreichen.

Zudem trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Wohnung erst nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Und er muss den Mieter vor Vertragsschluss auf die Ausnahme hinweisen – sonst kann er sich nach § 556g Abs. 1a BGB nicht darauf berufen. Holt er den Hinweis nach, gilt die Ausnahme erst zwei Jahre später.

Wieder bewohnbar gemachte Gebäude

Schon am 01.07.2026 hatte der BGH (VIII ZR 50/23) entschieden, dass die Neubau-Ausnahme auch für Wohnraum gelten kann, der wegen Schäden nicht mehr bewohnbar war und mit wesentlichem Bauaufwand dauerhaft wieder nutzbar gemacht wurde. Auch hier gilt: Der Vermieter muss Zustand und Umfang der Arbeiten darlegen und belegen können.

Praxis: Wie Gutachter Alt- und Neubau abgrenzen

Bei Komplettumbauten ehemaliger Bürogebäude zu Wohnungen arbeiten Sachverständige häufig mit einer Kostenbetrachtung nach DIN 276: Welcher Anteil der Baukosten entfällt auf weiterverwendete Altsubstanz (etwa Tragwerk und Decken), welcher auf neue Substanz (Fassade, Ausbau, Haustechnik)? Uns sind Berliner Gerichtsgutachten bekannt, in denen bei einem auf den Rohbau entkernten Bürogebäude nur ein kleiner Teil der Bauleistung auf die Altsubstanz entfiel – und das Gebäude deshalb einer neuen Baualtersklasse zugeordnet wurde. Ob die Neubau-Ausnahme greift, ist damit aber noch nicht entschieden: Das bleibt eine rechtliche Frage des Einzelfalls nach den BGH-Kriterien.

Umfassende Modernisierung: Warum sie bei Eigentumswohnungen selten durchgeht

Im Vertrieb von Bestandswohnungen hört man oft: „Die Wohnung wird kernsaniert, danach gilt die Mietpreisbremse nicht mehr.“ Rechtlich ist die Hürde deutlich höher. Nach dem Grundsatzurteil des BGH vom 11.11.2020 (VIII ZR 369/18) müssen zwei Kriterien gleichwertig erfüllt sein:

1. Kosten: Der Aufwand muss mindestens rund ein Drittel der Kosten einer vergleichbaren Neubauwohnung (ohne Grundstück) erreichen. Mitgezählt werden nur echte Modernisierungen im Sinne von § 555b BGB. Der Anteil, der auf Instandhaltung entfällt, wird herausgerechnet – auch dann, wenn alte, aber noch funktionierende Bauteile ersetzt werden.
2. Qualität: Die Wohnung muss in mehreren wesentlichen Bereichen einem Neubau entsprechen. Der BGH nennt Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallation und die energetischen Eigenschaften.

Genau hier liegt das Problem bei Eigentumswohnungen: Heizungsanlage, Fenster, Fassade und Dämmung sowie Steigleitungen gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum (§ 5 WEG). Ein einzelner Eigentümer kann sie nicht allein erneuern; dafür braucht es einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft über bauliche Veränderungen (§ 20 WEG), und die Kosten werden meist auf alle Eigentümer verteilt. Saniert der Eigentümer nur sein Sondereigentum – Bad, Böden, Elektrik und Küche in der Wohnung –, fehlen häufig gerade die Bereiche Heizung, Fenster und Energetik. Das qualitative Kriterium ist dann kaum zu erfüllen.

Hinzu kommt die Kostenschwelle: Nimmt man für eine 72-m²-Wohnung Neubaukosten von 4.000 €/m² ohne Grundstück an, müssten rund 96.000 € reine Modernisierungskosten nachgewiesen werden – nach Abzug aller Instandhaltungsanteile (Annahme zur Veranschaulichung, regionale Baukosten weichen ab). Eine höchstrichterliche Entscheidung dazu, ob und wie Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum einer einzelnen Wohnung zugerechnet werden, ist uns nicht bekannt. Diese Unsicherheit trägt der Vermieter: Er muss die Voraussetzungen darlegen und beweisen.

Grauzonen und unzulässige Umgehungen

Möbliert vermieten

Möblierte Wohnungen sind nicht von der Mietpreisbremse ausgenommen. Zulässig ist nur ein angemessener Zuschlag für die Möblierung; seine Höhe ist bislang gesetzlich nicht geregelt und muss im Vertrag nicht ausgewiesen werden. Genau das will der Gesetzgeber ändern: Der Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 01.07.2026 sieht vor, den Möblierungszuschlag zu begrenzen und offenzulegen. Laut Mietenmonitor des Deutschen Mieterbunds verstießen in Berlin 69 % der Angebote für möblierte Wohnungen gegen die Mietpreisbremse.

Wohnen „auf Zeit“

Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird (§ 549 Abs. 2 BGB). Gemeint sind echte Kurzzeitfälle, nicht befristete Verträge über ein Jahr oder länger. Der Gesetzentwurf will die Grenze grundsätzlich auf sechs Monate festlegen. In Berlin ist zusätzlich das Zweckentfremdungsrecht zu beachten, wenn Wohnungen wiederholt an wechselnde Gäste gehen.

Gewerbemietvertrag für eine Wohnung

Ein Mietvertrag wird nicht dadurch zum Gewerbemietvertrag, dass er so überschrieben ist. Entscheidend ist der tatsächliche Zweck: Wohnt der Mieter dort, gilt in der Regel Wohnraummietrecht – mit Mietpreisbremse, Kündigungsschutz und allen Mieterrechten.

Untervermietung mit Aufschlag

Auch Mieter können die Mietpreisbremse nicht über teure Untervermietung aushebeln: Der BGH hat im Januar 2026 entschieden, dass das Recht zur Untervermietung nicht dazu dient, auf Kosten der Untermieter erhebliche Gewinne zu erzielen (VIII ZR 228/23).

Warum so viele Berliner Mieten rechtlich angreifbar sind

Wie verbreitet überhöhte Mieten sind, zeigen zwei aktuelle Auswertungen. Beim ersten Mietenscan des Berliner Senats im Juni 2026 wurden 4.539 auswertbare Inserate geprüft – bei 2.102 Inseraten (46 %) bestand der Verdacht auf einen Verstoß gegen die Mietenbegrenzung. Der Deutsche Mieterbund kam bei rund 25.000 Berliner Inseraten (Mai 2024 bis Oktober 2025) ebenfalls auf 46 % Verstöße im Bestand – rechnerisch mehr als 11.000 Angebote allein in dieser Stichprobe.

Das sind Verdachtsfälle, keine Urteile. Doch die Folgen sind real: Der Senat schreibt betroffene Vermieter an, und Mieter können überhöhte Mieten mit wenig Aufwand prüfen und zurückfordern lassen. Für Kapitalanleger ist das ein unterschätztes Risiko – denn viele dieser Wohnungen werden später auf Basis genau dieser Miete verkauft.

Was ein Verstoß kostet – für Vermieter und Käufer

• Rückzahlung: Mieter können zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Bei Verträgen ab dem 01.04.2020 und Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn rückwirkend ab Vertragsbeginn, danach nur für die Zeit ab Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB).
• Dauerhaft niedrigere Miete: Die vereinbarte Miete wird auf das zulässige Maß gekürzt – auch für die Zukunft. Spätere Erhöhungen setzen auf dem niedrigeren Niveau auf.
• Bußgeld und Strafrecht: Liegt die Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots mehr als 20 % über der üblichen Miete, droht ein Bußgeld bis 50.000 € (§ 5 WiStG). Bei krassem Missverhältnis kommt Mietwucher nach § 291 StGB in Betracht.
• Wertverlust beim Kauf: Wer eine vermietete Wohnung nach Ertragswert kauft, bezahlt die Miete mit dem Kaufpreisfaktor. Ist die Miete um 3 €/m² überhöht, fehlen bei 60 m² im Jahr 2.160 € Mieteinnahmen – beim Faktor 25 entspricht das rund 54.000 € zu viel bezahltem Kaufpreis (Rechenbeispiel).

Rechenbeispiel: 72-m²-Wohnung, Miete muss um 50 % sinken

Angenommen, eine 72 m² große Wohnung wurde als „Neubau“ für 20 €/m² nettokalt vermietet. Später stellt sich heraus, dass die Ausnahme nicht greift; zulässig wären nach Mietspiegel plus 10 % nur 10 €/m². Die Miete halbiert sich also. Der Mieter rügt innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, die Wohnung wurde mit einem Faktor von 25 Jahresnettokaltmieten gekauft.

Das Beispiel zeigt: Der größte Schaden entsteht für Kapitalanleger meist nicht durch die Rückzahlung, sondern durch einen Kaufpreis, der auf einer rechtlich nicht haltbaren Miete beruht. Die Bruttomietrendite sinkt im Beispiel von 4,0 % auf 2,0 % – die Finanzierung muss dann trotzdem bedient werden.

Checkliste für Kapitalanleger vor dem Kauf

1. Zulässige Miete selbst nachrechnen: Mietspiegelfeld, Wohnlage und Sondermerkmale prüfen und mit der Ist-Miete vergleichen.
2. Ausnahmen belegen lassen: Baugenehmigung (bei Umnutzung: Nutzungsänderung), Fertigstellungs- und Erstbezugsdaten, Kostenaufstellungen für Modernisierung oder Umbau.
3. Bei „umfassender Modernisierung“: Kosten getrennt nach Modernisierung und Instandhaltung, sanierte Bereiche inklusive Heizung, Fenster und Energetik, Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zum Gemeinschaftseigentum.
4. Hinweis an den Mieter: Liegt die schriftliche Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB vor dem Vertragsschluss vor?
5. Vormiete dokumentiert? Vormietvertrag und letzte Mietzahlungen, falls die Miete auf § 556e BGB gestützt wird.
6. Rügen und Verfahren abfragen: Gab es Rügeschreiben, Schreiben des Senats oder laufende Verfahren?
7. Kaufpreis an der rechtssicheren Miete ausrichten: Rendite und Finanzierung mit der zulässigen, nicht mit der vereinbarten Miete kalkulieren.

Bei Neubauten ist die Lage meist klarer – dazu unser Beitrag zur Mietpreisbremse beim Neubau in Berlin. Wie wir Objekte und Mieten vor dem Kauf prüfen, erfahren Sie auf unserer Seite zur Kapitalanlage Immobilien.