Steuern · 4 Min Lesezeit

So wirkt sich die Sonder AfA auf den Neubau von Mietwohnungen aus

Mit dem Wachstumschancengesetz hat sich in Zeiten steigender Preise und erhöhter Zinsen eine unvergleichbare Chance für Vermieter und Kapitalanleger gezeigt: die Sonder-AfA, Neubau Abschreibung von bis zu 40% in den ersten vier Jahren, bestimmt seit Verabschiedung des Gesetzes die Gespräche zwischen Anlageberatern und Investoren. Was Sie zur Sonder-AfA wissen müssen und wie Sie vom §7b EStG profitieren können, erfahren Sie in unserem Beitrag. Außerdem zeigen wir Ihnen, welche Vorgaben für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung gelten.

Neo Capital unterstützt gutverdienende Angestellte und Unternehmer bei der steuerlich optimierten Altersvorsorge. Dabei beraten wir unsere Mandanten über die Möglichkeiten, Steuerlast durch begünstigte Investitionen in Privatvermögen zu überführen. Erfahren Sie mehr zu den Themen Sonder-AfA, Abschreibung von Mietwohnungen und zur steueroptimierten Vorsorge: Wir beraten Sie ganzheitlich und auf Grundlage Ihrer individuellen Lebenssituation.

Die Sonderabschreibung im Veranlagungszeitraum 2023

Für den Neubau von Mietwohnungen wurde die zeitlich befristete Abschreibung nach §7 EStG eingeführt, was mit den Bedingungen aus dem Wachstumschancengesetz für eine steuerliche Begünstigung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten sorgt. Konkret kann die Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden, wenn ein Bauantrag nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 sowie nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 gestellt wurde. Pro Quadratmeter Nutzfläche dürfen hierbei 5.200 Euro Baukosten pro Quadratmeter berücksichtigt werden, wobei für die Sonderabschreibung 4.000 Euro pro Quadratmeter bemessen werden (beachten Sie dies bei der Berechnung der Abschreibung Ihrer Immobilie). Bei der Anschaffung oder Herstellung eines neuen Gebäudes ist nach Auffassung des BMF (in Rz. 50) hierbei die Nutzfläche des gesamten Gebäudes heranzuziehen, bei Aufstockungen, sowie bei Aus-, Um-, An- oder Aufbauten die insgesamt neu geschaffene Nutzfläche.

Das Ergebnis dieser Maßnahme ist, dass jährlich fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten über sechs Jahre hinweg als Sonderabschreibung herangezogen werden können. Damit die Maßnahmen wirksam werden, muss ein Qualitätssiegel (nachhaltiges Gebäude QNG, Effizienzhaus 40) vorliegen. Für Vermieter zählt zudem, dass Bestandsimmobilien von der Sonderabschreibung nicht erfasst sind: Ein Grund, sich beim Kauf neuer Mietwohnungen auf Neubauten mit hohem Energiestandard und geringem Aufwand im Unterhalt zu befassen.

Abschreibung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten: Chancen für Investoren

Die Abschreibung auf Grundlage der Sonder-AfA ermöglicht es Investoren, mehr Mietwohnungen in kürzerer Zeit auf Grundlage ihrer Steuererstattungen anzuschaffen. Damit finanziert die Erstattung aus der Abschreibung eines Jahres häufig bereits zu einem großen Teil das Eigenkapital zur Finanzierung einer weiteren Immobilie. Wer die Sonderabschreibung auf diese Weise umsetzt, kann seinen Vermögensaufbau durch Immobilien um ein Vielfaches beschleunigen. In unserer Beispielrechnung zeigen wir Ihnen, wie die Investition unter Berücksichtigung der Baukostenobergrenze für Investoren aussehen kann.

Bei der Auswahl geeigneter Wohngebäude gilt als Bemessungsgrundlage das Datum des Kaufvertrags. Liegt dieses nach dem 30.09.2023 und qualifiziert sich das Haus nach den Merkmalen des QNG- und Effizienzhaus-Standards 40, kann die Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden. Für die Herstellung ist der Baubeginn ausschlaggebend: Trägt der Käufer vor dem 01.10.2023 kein Herstellungsrisiko, lässt sich über einen Blick in die Unterlagen der Übergang von Nutzen und Lasten im Fall eines dritten Bauherren nachweisen. Eine genaue Prüfung Ihrer im Bau befindlichen Objekte bietet sich daher in jedem Fall an.

Die Sonderabschreibung von jährlich bis zu 5 % kann im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung der Wohnung und in den drei folgenden Jahren in Anspruch genommen werden (vgl. § 7b Abs. 1 S. 1 EStG). Vermieter dürfen die Abschreibung wahlweise auch nur für ein, zwei oder drei Jahre nutzen.

Die Sonderabschreibung ist eine Jahresabschreibung, sie muss daher nicht zeitanteilig (monatsweise) aufgeteilt werden, sondern gilt für jedes Jahr des Begünstigungszeitraums.

Neo Capital: Beratung und Abwicklung bei steuerlich optimierten Anschaffungen

Wie Sie sehen, bietet das Wachstumschancengesetz aus dem Jahressteuergesetz 2024 erstklassige Vorteile für Investoren. Als unabhängige Anlageberater unterstützen wir Sie dabei, die Vorteile des §7b EStG in Anspruch zu nehmen und beim Kauf von Mietwohnungen durch die degressive AfA an höhere Erstattungen zu gelangen. Da bereits die Auswahl der Immobilie für die Inanspruchnahme der Sonder AfA entscheidend ist, begleiten wir unsere Mandanten ab der ersten Sekunde auf dem Weg zum Vermögensaufbau durch die Sonder AfA. Unser Portfolio an Neubauten umfasst zahlreiche Mietwohnungen in Top-Lagen, was eine ideale Wertentwicklung und Rendite erwarten lässt.

Sie interessieren sich für die Inanspruchnahme der Sonder AfA nach §7 EStG und möchten mehr zu Ihren individuellen Möglichkeiten erfahren? Wir unterstützen Sie mit unserem Netzwerk an Steuerberatern sowie unseren Finanz- und Immobilienberatern. Gemeinsam planen wir Ihre finanzielle Zukunft und sichern Vermögenswerte vor dem Hintergrund attraktiver Steuerersparnisse ab. Durchschnittlich reduzieren wir das zu versteuernde Einkommen innerhalb weniger Jahre um sechsstellige Beträge. Kontaktieren Sie uns telefonisch, per E-Mail oder über unsere Website.